TÓM TẮT:
Bài viết đánh giá rủi ro và tỷ suất sinh lời của cổ phiếu ngành Bất động sản tại sàn giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh. Từ kết quả nghiên cứu, tỷ trọng đầu tư được phân bổ nhiều vào nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nhằm đảm bảo phương sai danh mục là thấp nhất. Sau đó, nhà đầu tư có thể đầu tư vào từng cổ phiếu trong nhóm cổ phiếu được ưu tiên chọn lựa.
Từ khóa: Sàn giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh lời, ngành bất động sản.
1. Đặt vấn đề
Bài nghiên cứu xuất phát từ những tín hiệu tích cực của nền kinh tế Việt Nam - thị trường chứng khoán Việt đón nhận dòng vốn khổng lồ từ các quỹ đầu tư, các tập đoàn tài chính lớn - và tình hình biến động giá cổ phiếu ngành Bất động sản cũng như kỹ năng đánh giá hiệu quả đầu tư cổ phiếu chưa cao của nhà đầu tư. Do đó, nghiên cứu “Đánh giá rủi ro và tỷ suất sinh lời của cổ phiếu ngành bất động sản tại sàn giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh giai đoạn 2014-2019” là hết sức cần thiết, giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn sâu hơn về việc đánh giá hiệu quả đầu tư.
2. Các nghiên cứu có liên quan
2.1. Nghiên cứu trong nước
Nguyễn Duy Kha và Võ Thị Quý (2015) nghiên cứu tác động của các yếu tố rủi ro đến tỷ suất sinh lời của cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản dựa trên mô hình 5 nhân tố bao gồm 3 nhân tố của mô hình Fama - French (1993), mô hình 4 nhân tố Carhart (1997) và nhân tố tỷ số thanh toán hiện hành. Kết quả cho thấy, cổ phiếu bất động sản chịu sự tác động mạnh của nhân tố phần bù rủi ro thị trường; đồng thời cũng chịu sự tác động của nhân tố phần bù quy mô, giá trị, xu hướng lợi nhuận trong quá khứ, khả năng thanh toán hiện hành.
Nguyễn Thanh Liêm và Ctg (2015) nghiên cứu đánh giá hiệu quả hoạt động của 9 ngành phân theo chuẩn ICB (Industry Classification Benchmark) từ cơ sở dữ liệu Datastream sử dụng cùng lúc 3 thước đo phổ biến: Tỷ số Sharpe (1994), Hệ số Alpha theo CAPM (Sharpe, 1964; Lintner, 1965) và Fama - French (1993). Các kết quả phân tích cho thấy, sự thống nhất giữa các thước đo và tính toàn diện của việc đo lường hiệu quả hoạt động được đảm bảo tốt hơn.
Võ Xuân Vinh và Đặng Quốc Thành (2016) nghiên cứu ứng dụng mô hình định giá tài sản 5 yếu tố của Fama và French để giải thích tỷ suất sinh lợi cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2007 - 2014. Kết quả nghiên cứu cho thấy, yếu tố phần bù rủi ro thị trường theo CAPM vẫn giải thích tốt nhất tỷ suất sinh lời của cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt.
2.2. Nghiên cứu nước ngoài
A. Mishra (2016) nghiên cứu 5 cổ phiếu hàng đầu ngành xi măng ở Ấn Độ trong giai đoạn chuyển hóa của nền kinh tế từ tháng 04/2005 đến tháng 03/2015. Nghiên cứu phát hiện ra rằng, nhà đầu tư có thể đầu tư vào xi măng JK Laxmi và Shree vì chúng có tỷ suất sinh lời lớn nhất. Mặc dù chứa nhiều rủi ro nhưng các cổ phiếu vẫn đạt hiệu quả tốt và đem lại lợi nhuận cao sau điều chỉnh rủi ro.
A. H. Zulkafli và Ctg (2017) nghiên cứu sử dụng lợi suất đã điều chỉnh rủi ro của chỉ số Sharpe, chỉ số Sharpe đã điều chỉnh, chỉ số Treyno, chỉ số Jensen’s Alpha, chỉ số Jensen’s Alpha đã điều chỉnh và chỉ số Sortino để xác minh hiệu quả của việc nghiên cứu trên thị trường dựa vào chỉ số giá mỗi ngày của chỉ số Sri Kehati (AJI) và chỉ số Jakarta Composite (JCI) giai đoạn từ ngày 01/01/2009 đến ngày 31/12/2014. Kết quả nghiên cứu cho thấy, chỉ số Jensen’s Alpha là chỉ số mang tầm quan trọng và là thước đo duy nhất; hỗ trợ SKI tốt hơn JCI trong suốt chu kỳ từ năm 2009 đến năm 2014.
V. Chitra and T. Hemalatha (2017) nghiên cứu phân tích rủi ro và tỷ suất sinh lời của các quỹ hỗ tương ở Ấn Độ từ ngày 01/04/2007 đến ngày 31/03/2016. Kết quả cho thấy, độ lệch chuẩn và giá trị beta thấp đối với quỹ lợi tức UTI. Quỹ này đem lại tỷ suất sinh lời cao nhất trên từng đơn vị rủi ro, nhà đầu tư cần lợi nhuận thường xuyên có thể đầu tư vào quỹ lợi tức UTI.
H. Xueqiong and S. Mengnan (2018) nghiên cứu hiệu quả đầu tư vào các quỹ đầu tư ủy thác Hồng Kông giai đoạn từ năm2008 đến năm 2017. Kết quả nghiên cứu cho thấy, các quỹ đầu tư chủ sở hữu đem lại hiệu quả vượt trội hơn ở thị trường Hồng Kông. Dựa vào kết quả, lời kiến nghị chung cho nhà đầu tư là việc chọn lựa ngẫu nhiên một quỹ đầu tư năng động tốt hơn một quỹ đầu tư thụ động.
Từ tháng 8/2014 đến nay, chưa có bài nghiên cứu nào kết hợp việc tìm ra danh mục tối ưu và kiểm định hiệu quả đầu tư thông qua các chỉ số đánh giá danh mục tối ưu liên quan đến cổ phiếu ngành Bất động sản tại Sàn Giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HSX).
3. Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp định tính, thông qua áp dụng lý thuyết danh mục đầu tư, mô hình định giá tài sản vốn kết hợp kiểm định đánh giá hiệu quả đầu tư thông qua chỉ số Sharpe Ratio, Treyno Ratio và Jensen’s Alpha để đánh giá rủi ro và tỷ suất sinh lời của cổ phiếu ngành BĐS tại HSX.
3.1. Dữ liệu nghiên cứu
Giá đóng cửa sau điều chỉnh đạt đủ 20 kỳ của ngày cuối quý từ tháng 08/2014 đến tháng 07/2019 của từng cổ phiếu ngành BĐS và chỉ số VN-Index (với VN-Index là danh mục thị trường).
3.2 Mô hình nghiên cứu
Tác giả dùng chỉ tiêu đo lường tỷ suất sinh lời của tài sản thứ i để tính toán tỷ suất sinh lời của từng cổ phiếu và của VN-Index, gồm: Rt = (Pt - Po + CFt) / Po; E(Ri) = 1/N (R1 + R2 + … + RN) và E(Ri) = Rf + beta(Rm – Rf). Kết hợp với Chỉ tiêu đo lường tỷ suất sinh lời mong đợi của danh mục đầu tư E(Rp) = w1.R1 + w2.R2 + … + wn.Rn
Tác giả dùng chỉ tiêu đo lường rủi ro để xác định rủi ro của tài sản (i) và danh mục đầu tư (p) gồm: Var(i), Var(p), Cov(i, M), Beta(i), Beta(p), w(p).
Và các chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sp = [E(Ri)-Rf]/Var(p); Tp = [E(Ri)-Rf]/Beta(p) ; Alpha(p) = Ri – [Rf + Beta(i) (Rm – Rf)]
Bên cạnh đó, dựa vào cơ cấu doanh thu trong báo cáo tài chính được kiểm toán năm 2018, tác giả đã phân nhóm 37 cổ phiếu thành 5 nhóm cổ phiếu đặc trưng của ngành Bất động sản (BĐS) gồm: Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị lớn (Nhóm 1: VIC, FLC, HDG, NLG, SCR, KDH và TDH); Nhóm cổ phiếu từ cho thuê BĐS (Nhóm 2: IJC, QCG, ITC, TDC và HQC); Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh và dịch vụ BĐS (Nhóm 3: PDR, DXG, DIG, SJS, DRH, NBB, NTL, HDC, NVT và LGL); Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị vừa và nhỏ (Nhóm 4: VPH, DTA, FDC, HAR, PTL, CCL và VRC) và Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu công nghiệp (Nhóm 5: SZL, KBC, ITA, LHG, D2D, CCI và TIX).
Để tìm ra danh mục tối ưu, tác giả thực hiện giải bài toán quy hoạch tuyến tính để tìm ra 5 nghiệm là tỷ trọng của 5 nhóm cổ phiếu đặc trưng trong ngành Bất động sản (theo thứ tự tương ứng là w1, w2, w3, w4 và w5) trong DMĐT với hàm mục tiêu có phương sai danh mục VAR(P) đạt tỷ lệ nhỏ nhất và ràng buộc thỏa mãn các điều kiện của bài toán Harry Markowitz gồm: (1) w1 + w2 + … + w5 = 1 và (2) 0 < wi < 1 (i = 1; n) và n = 5.
4. Kết quả nghiên cứu
Dựa vào cơ sở dữ liệu giá sau điều chỉnh của 37 cổ phiếu ngành BĐS tại HSX và chỉ số thị trường VN-Index có lịch sử đạt đủ 20 quý cuối trong 5 năm - từ ngày 01/8/2014 đến ngày 31/7/2019 - nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu đã đem lại các kết quả như sau:
Qua kết quả giải bài toán Harry Markowitz, rổ danh mục đầu tư (DMĐT) tối ưu có tỷ suất sinh lời (TSSL) > 9% gồm nhóm cổ phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu công nghiệp (nhóm 5 với tỷ trọng phân bổ vốn 63,8%): D2D (15,79%), LHG (11,49%), CCI (10,81%), SZL (9,44%); nhóm cổ phiếu từ kinh doanh và dịch vụ BĐS (nhóm 3 với tỷ trọng phân bổ vốn 22,5%): DRH (13,93%), PDR (13,61%), DXG (11,86%), HDC (9,4%), LGL (9,2%); và nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị lớn (nhóm 1 với tỷ trọng phân bổ vốn 13,7%): VIC (16,95%), KDH (10,45%), HDG (10,21%), TDH (9,44%).
Bảng 1. Tỷ trọng đầu tư hiệu quả vào từng nhóm cổ phiếu ngành BĐS
Nguồn: Tác giả tính toán
Kết quả từ các chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư Sharpe, Treyno và Alpha cho thấy:
(i) Cổ phiếu đạt kết quả tốt từ 3 chỉ số Sharpe, Treyno, Jensen’s Alpha gồm: D2D, VIC, PDR và VPH;
(ii) Cổ phiếu đạt kết quả tốt từ 2 chỉ số Sharpe, Treyno gồm: SZL, LHG và CCI;
(iii) DXG là cổ phiếu đạt kết quả tốt từ 2 chỉ số Sharpe, Jensen’s Alpha;
(iv) KDH và LGL là các cổ phiếu có kết quả tốt từ chỉ số Sharpe;
(v) VRC, CCL và DTA là các cổ phiếu có kết quả tốt từ chỉ số Treyno;
(vi) DRH là cổ phiếu có kết quả tốt từ chỉ số Jensen’s Alpha.
Bảng 2. Đánh giá danh mục qua chỉ số Sharpe, Treyno và Jensen’s Alpha
Nguồn: Tổng hợp các kết quả tính toán của Tác giả
5. Kết luận và khuyến nghị
5.1. Kết luận
Thứ nhất, nếu chọn lọc cổ phiếu có TSSL cao với rủi ro thấp thì lượng cổ phiếu được chọn sẽ rất ít trong ngành Bất động sản tại HSX.
Thứ hai, do có khá nhiều loại sản phẩm và dịch vụ Bất động sản được cung cấp ra thị trường nên NĐT rất dễ bị đánh lừa nếu không nắm chắc thông tin và lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp.
Thứ ba, sau khi áp dụng giải bài toán Harry Markowitz, NĐT sẽ tự tin hơn trong việc phân bổ tỷ trọng vốn đầu tư vào DMĐT, vừa có TSSL cao vừa có rủi ro thấp với phương sai tiến tới mức thấp nhất và rổ DMĐT được chọn lọc với lượng cổ phiếu nhiều hơn.
Cuối cùng, việc áp dụng lý thuyết Harry Markowitz kết hợp với việc kiểm định lại tính hiệu quả của DMĐT tối ưu thông qua các chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư Sharpe, Treyno và Jensen’s Alpha. Kết quả đem lại khá hữu dụng cho NĐT, giúp họ đánh giá được rủi ro và TSSL của cổ phiếu ngành Bất động sản tại HSX.
5.2. Khuyến nghị
Thứ nhất, nhà đầu tư cần phân loại doanh nghiệp bất động sản thông qua cơ cấu doanh thu trong báo cáo tài chính được kiểm toán và cần phân loại đúng theo 1 trong 5 nhóm cổ phiếu đặc trưng của ngành Bất động sản trước khi thực hiện các bước tiếp theo.
Thứ hai, nhà đầu tư chịu chấp nhận rủi ro cao thì họ có thể đầu tư vào những cổ phiếu như HDG, IJC, QCG và DRH.
Thứ ba, tại thời điểm nghiên cứu, phân khúc thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và khu công nghiệp được hưởng lợi. Các cổ phiếu được chọn để đầu tư gồm: VIC, KDH, D2D, LHG, CCI và SZL.
Thứ tư, nhà đầu tư thận trọng theo quan điểm đầu tư trung và dài hạn nên chọn cổ phiếu đạt kết quả tốt từ 3 chỉ số Sharpe, Treyno, Jensen’s Alpha. Nhà đầu tư có quan điểm khác nên chọn cổ phiếu theo 5 quan điểm sau: (1) Cổ phiếu đạt kết quả tốt từ 2 chỉ số Sharpe, Treyno; (2) Cổ phiếu đạt kết quả tốt từ 2 chỉ số Sharpe, Jensen’s Alpha; (3) Cổ phiếu có kết quả tốt từ chỉ số Sharpe; (4) Cổ phiếu có kết quả tốt từ chỉ số Treyno; (5) Cổ phiếu có kết quả tốt từ chỉ số Jensen’s Alpha.
Thứ năm, nhà đầu tư không nên đầu tư vào các cổ phiếu: IJC, QCG, ITC, LCG, TDC, HQC, FDC, HAR và PTL.
Cuối cùng, nhà đầu tư cần chú trọng đến yếu tố lạm phát, lãi suất, tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ trước khi ra quyết định đầu tư.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
Tiếng Việt
- Cung N. Đ. và Ctg (2019), Báo cáo kinh tế Vĩ mô quý 04 và năm 2018, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, chương trình Aus4Reform.
- Giá cổ phiếu sau điều chỉnh và Báo cáo tài chính được kiểm toán năm 2018 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại HSX được lấy từ kho dữ liệu điện tử https://www.hsx.vn/Modules/Listed/Web/Symbols? fid=9ac914fbe9434adca2801e30593d0ae2.
- Kha N. D. và Quý V. T. (2015), Rủi ro và tỷ suất sinh lời vượt trội của cổ phiếu ngành Bất động sản Việt Nam, Tạp chí Kinh tế và Phát triển, Số 219, trang: 38-45.
- Liêm N. T. và Ctg (2015), Hiệu quả đầu tư theo ngành tại Việt Nam, Tạp chí Phát triển Khoa học và Công nghệ, Tập 18, Số Q1-2015, trang: 51-56.
- Tuấn H. Đ. (2010), Mô hình phân tích và định giá tài sản tài chính, NXB Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội.
- Vinh V. X. và Thành Đ. Q. (2016), Ứng dụng mô hình định giá tài sản năm yếu tố để giải thích tỉ suất sinh lợi cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam, Tạp chí Phát triển kinh tế, ISSN 1859-1124, Trang 04-18.
Tiếng Anh
- Brigham E. F. and Houston J. F. (2007). Fundamentals of Financial Management, Eleventh Edition. Florida, USA: Thomson South-Western.
- Chitra V. and Hemalatha T. (2017). Risk and return analysis of performance of mutual fund schemes in India. International Joural of Applied Research, 4(1), 279-283.
- Mishra A. (2016). Comparative Performance Evaluation of Equity Shares of Indian Cement Industry. International Journal of Business Quantitative Economics and Applied Management Research, 3(3), 13-22.
- Xueqiong H. and Mengnan S. (2018), Evaluation of Active Hong Kong Equity Funds Performance, Advances in Social Science, Education and Humanities Research, Volume 294.
- Zulkafli A. H. and Ctg (2017), The Performance of Socially Responsible Investments in Indonesia: A Study of the Sri Kehati Index, Gadjah International Joural of Business, 19(1), 59-76.
EVALUATING RISK AND RETURN
OF REAL ESTATE STOCKS LISTED IN HO CHI MINH CITY
STOCK EXCHANGE FROM 2014 TO 2019
• NGUYEN MAI THI
Red Capital Asset Management JSC
ABSTRACT:
This study assesses risk and return of real estate stocks listed in Ho Chi Minh City Stock Exchange. Based on this study’s results, investors should allocate a higher proportion of their investment to real estate stocks in industrial parks to ensure the lowest portfolio variance, then they can invest in each stock according to their preferred stock groups.
Keywords: Ho Chi Minh City Stock Exchange, risk and return, real estate industry.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 13, tháng 6 năm 2020]
