Những vấn đề pháp lý đặt ra về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

ThS. Nghiên cứu sinh Tiến sĩ Luật học TRẦN THỊ THU HÀ (Phó trưởng đại diện Cơ sở Học viện Khoa học xã hội tại TP. Hồ Chí Minh)

Tóm tắt:

Cùng với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, TP. Hồ Chí Minh có mật độ gia tăng dân số rất nhanh, bình quân mỗi năm có thêm 200 nghìn người, dân số hiện nay lên đến 13 triệu người. Điều này đã đặt ra vấn đề quản lý nhà nước trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, văn hóa, xã hội... đặc biệt là công tác quản lý nhà đất. Đã có nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu kiện của cá nhân, tập thể xung quanh vấn đề nhà đất kéo dài trong nhiều năm, ảnh hưởng xấu đến tình hình ổn định xã hội.

Bài viết tìm hiểu tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở TP. Hồ Chí Minh, ghi nhận những thành quả đã đạt được cũng như nêu lên những bất cập, thiếu sót của công tác này. Đồng thời bài viết cũng nêu những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Từ khóa:

Pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở; tài sản khác gắn liền với đất.

 1. Giới thiệu

Từ xa xưa, đối với người Việt Nam và nhiều quốc gia khác trên thế giới, nhà cửa, đất đai, ruộng vườn là một tài sản vô giá. Những người có “nhà cao của rộng”, “ruộng cả ao liền”, thường được coi là những người thuộc tầng lớp trên, được vị nể trong xã hội. Ngày nay, cùng với sự bùng nổ về dân số trên quy mô toàn cầu, nhà đất càng trở nên đắt giá đúng nghĩa với câu tục ngữ “tấc đất tấc vàng”. Ở những thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, đối với những người công nhân, lao động có thu nhập thấp, được sở hữu một căn hộ chung cư trung bình, một căn nhà nhỏ vừa đủ sinh hoạt gia đình để ổn định cuộc sống là một mơ ước.

Để đảm bảo an toàn cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, công tác đăng ký cũng như vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia. Điều này cũng đồng nghĩa với việc giúp người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình. Bên cạnh đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài sản để người sử dụng thực hiện các giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,… bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Từ những vấn đề trên cho thấy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa là một công cụ rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, vừa là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và của Luật Đất đai năm 2013.

Theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2017, thành phố có hơn 37.400 hồ sơ nhà, đất giấy tay. Trong đó, 70% (khoảng 30.000 hồ sơ) đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phú sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, vừa có hiệu lực ngày 03/03/2017 (Phú Mỹ, 2017).

Song để được cấp sổ đỏ, người dân phải chuẩn bị những hồ sơ: đơn đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; giấy tờ liên quan chứng minh diễn biến, quá trình xây dựng và sử dụng căn nhà; bản vẽ tổng thể mảnh đất và thiết kế căn nhà.., trình tự thủ tục ra sao để vừa đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của công dân, nhưng tránh bị lạm dụng những quy định mới này,đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần được nghiên cứu luận giải, tổng kết từ thực tiễn và có thể áp dụng cho nhiều nơi khác trong cả nước.

2. Thực hiện pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Hồ Chí Minh

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở TP. Hồ Chí Minh. Nó là căn cứ để theo dõi biến động đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai, thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất, xử lý vi phạm về đất đai.

Đồng thời, nó là căn cứ quan trọng để Nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng đất và là cơ sở pháp lý cho các giao dịch dân sự, thương mại. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  là hoạt động cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của công dân.

Cùng với sự phát triển của pháp luật ở nước ta, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã có nhiều sự thay đổi phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta từng thời kỳ. Sự thay đổi, bổ sung này một mặt thể hiện việc Nhà nước đã và đang cố gắng hoàn thiện chính sách và pháp luật đất đai sao cho phù hợp với đời sống thực tiễn và yêu cầu phát triển sôi động, lành mạnh kinh tế thị trường.

Nội dung cơ bản của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được dự kiến gồm: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận; Đối tượng được cấp giấy chứng nhận; Điều kiện cấp giấy chứng nhận; Quy định về cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp cụ thể; Nội dung thể hiện trên giấy chứng nhận; Thẩm quyền, thời hạn và thủ tục cấp giấy chứng nhận; Nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận.

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả đáng kể: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được đẩy mạnh; kiện toàn tổ chức và hoạt động của Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP. Hồ Chí Minh nhằm đảm bảo thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đồng bộ và có những cải tiến đáng kể; Việc tổ chức chỉ đạo thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sát sao.

Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh còn bộc lộ một số hạn chế như: Vướng mắc về quy định những giấy tờ tạo lập nhà ở - đất ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được thống nhất; Vướng mắc khi thực hiện công tác kiểm tra xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng nhà đất, tình trạng tranh chấp của UBND cấp phường về  điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vướng mắc vấn đề bản vẽ sơ đồ đất ở - nhà ở; Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Vướng mắc vấn đề thủ tục "một cửa liên thông"; Về một số vướng mắc trong những trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nguyên nhân của những hạn chế trên là: Pháp luật đất đai còn tồn tại những vướng mắc về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Pháp luật đất đai qua các thời kì thiếu đồng bộ dẫn đến có quá nhiều loại giấy tờ nhà đất được cấp trong các thời kỳ khác nhau; Nguyên nhân do hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, chưa cập nhật kịp thời các thông tin và sự biến động đất đai trên thực tế; Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ của công tác đất đai nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, đặc biệt là hệ thống "một cửa"; Việc lập bản vẽ sơ đồ nhà đất còn gây nhiều khó khăn cho người dân; Việc xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân) trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký biến động về đất đai cũng quy định chưa hợp lý, rõ ràng.

3. Định hướng và yêu cầu hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận

Định hướng của Đảng về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước tại Nghị quyết 19-NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hànhTrung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, nêu rõ: Cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; Khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 19-NQ/TW khẳng định, trong thời gian tới, để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước, trên cơ sở kế thừa những định hướng về chính sách, pháp luật đất đai đã nêu trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX, cần tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, cụ thể: Quy hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát triển thị trường bất động sản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao quyền sử dụng đất; chính sách tài chính về đất đai; giá đất; cải cách hành chính; đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất với những định hướng cơ bản sau:

Thứ nhất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất cần đảm bảo quản lí tập trung, thống nhất toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước bằng hệ thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất theo một mẫu thống nhất. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất để thấy rõ tình trạng pháp lí quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo đảm sự an toàn lợi ích của người sử dụng đất.

Đồng thời Nhà nước thống kê để biết được cơ cấu sử dụng đất theo từng cấp độ (cấp xã, huyện, tỉnh) phục vụ cho những yêu cầu quy hoạch hoặc xây dựng chủ trương lớn điều hành nền kinh tế đất nước. Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đấtlà một trong những yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai, phục vụ cho những yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.

Mặt khác, nhằm từng bước hiện đại hoá công tác quản lí đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai nói chung và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất nói riêng, hướng tới việc thay thế toàn bộ các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử để thống nhất quản lí bằng một loại giấy tờ thống nhất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất.

Thứ hai, đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm đảm bảo hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được triển khai đơn giản, thuận lợi, dễ dàng, tránh gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân. Cần tiếp tục cải cách sâu sắc và toàn diện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; thay đổi lề lối làm việc, thái độ làm việc của cán bộ khi thực hiện hoạt động này.

Thứ ba, có các phương thức, hình thức thích hợp để nâng cao tính công khai, minh bạch quy trình, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các hộ gia đình, cá nhân và các chủ thể khác đều biết và được biết. Đây là cở sở để người dân được biết, được bàn, được tham gia trực tiếp và kiểm tra các hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thông qua hoạt động này để người dân được hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Từ đó, sẽ có ý thức và trách nhiệm cùng với Nhà nước trong việc thực hiện tốt và có hiệu quả việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

4. Những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất ở TP. Hồ Chí Minh

- Về chính trị - xã hội: Cần đảm bảo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để người dân yên tâm, an cư lạc nghiệp, tạo cơ sở ổn định trật tự xã hội, giảm bớt tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng trong quá trình sử dụng đất do chưa xác định được phạm vi, ranh giới, chủ thể rõ ràng mà hệ quả đó là do nguyên nhân chưa được cấp giấy.

- Đối với người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất: nghĩa vụ tài  chính cần được tính đúng, tính đủ trên cơ sở công bằng, minh bạch, công khai và đúng pháp luật. Đặc biệt chúng phải xuất phát từ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất. Trong trường hợp thuộc đối tượng được miễn giảm thì cần thiết phải đảm bảo quyền đó để người dân giảm bớt gánh nặng. Đối với trường hợp được quyền ghi nợ về nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy thì phải cho người sử dụng đất được ghi nợ.

Làm được như vậy, chẳng những Nhà nước đã đạt được mục đích của mình trong hoạt động quản lí nhà nước về đất đai mà còn phù hợp với nguyện vọng, mong muốn và năng lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất. Đối với Nhà nước, việc thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải căn cứ vào nguồn gốc, hồ sơ và sơ đồ địa chính của đất đó để khi cấp một mặt đảm bảo độ chính xác, khách quan nhưng mặt khác, cũng đảm bảo tận thu các nghĩa vụ tài chính về cho ngân sách nhà nước. Tránh tình trạng gian lận trong kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất không trung thực, đặc biệt là kê khai không đúng về diện tích, về loại đất và thời điểm sử dụng đất để làm giảm nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước.

- Đảm bảo tính minh bạch, khách quan và dân chủ: Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quyền quan trọng và cơ bản bậc nhất trong các quyền được pháp luật ghi nhận đối với  người sử dụng đất. Cụ thể: Cần phải minh bạch và công khai các quy trình, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân và đặc biệt là những người có quyền và nghĩa vụ trực tiếp có liên quan đến chủ thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được biết.

Thực hiện được yêu cầu này sẽ là yếu tố có ý nghĩa quan trọng để phòng ngừa và giảm thiểu những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng có khả năng xảy ra do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng đối tượng (quyền sử dụng đất thuộc di sản thừa kế của nhiều người song chỉ cấp cho một người hiện đang quản lí và sử dụng); cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng mục đích, ranh giới (cấp giấy lấn sang phần đất của các hộ xung quanh)...

Minh bạch, công khai quy trình và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là hoạt động có ý nghĩa quan trọng để người dân được hiểu và có cơ hội được hiểu các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong quá trình cấp giấy. Qua đó, họ có cơ hội để yêu cầu Nhà nước đảm bảo quyền lợi của mình và đồng thời họ có ý thức trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật.

Cùng với đó, tính dân chủ trong quá trình cấp giấy cũng là một trong những đòi hỏi quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai nói riêng. Theo đó, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước đối với người dân phải đảm bảo cho người dân được quyền biết, được quyền tham gia, quyền được thể hiện quan điểm, chính kiến của mình đối với các hành vi của cán bộ thực hiện quyền cấp giấy.

Đặc biệt, tính dân chủ được thể hiện ở các quyền của người dân được cung cấp hồ sơ, tài liệu, chứng cứ và quyền được tham gia đề đạt ý kiến, nguyện vọng của mình trong quá trình cấp giấy như: Quyền được xin chuyển mục đích từ đất vườn ao sang đất ở trong trường hợp cấp đất ở có vườn ao; Quyền được khiếu nại, tố cáo về các quyết định hành chính, hành vi hành chính trái pháp luật của cán bộ có thẩm quyền trong quá trình cấp giấy.

- Cần đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và quyền sử dụng tài nguyên này là một vấn đề nhạy cảm, dễ xảy ra tranh chấp. Do đó, phải đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích sử dụng, đúng thời hạn sử dụng, đúng quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, thực hiện đầy đủ các thủ tục đúng phạm vi thẩm quyền, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng yêu cầu.

- Đảm bảo tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệp vụ trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất: Cần phải đảm bảo chất lượng cao nhất cho các loại thông tin như: diện tích, hình thể, kích thước, kết cấu của từng thửa đất, hạng đất và công trình trên đất. Đây là thông tin quan trọng và nó là cơ sở để xác định mức độ về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

  1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư 17/2009/TT-TNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hà Nội.
  2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-TNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội
  3. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội.
  4. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003, Hà Nội.
  5. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.
  6. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.
  7. Chính phủ (2014), nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 19/5/2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
  8. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
  9. Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh.
  10. Đặng Trường Sơn (2008), Một số vấn đề về đăng kí bất động sản trong luật dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Trường Đại học Luật Hà Nội.
  11. Lê Hồng Hạnh (2008), “Đảm bảo sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản”, Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ, Hà Nội.
  12. Nguyễn Thị Dung (1998), Quản lí Nhà nước về đất đai thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
  13. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Những sửa đổi cơ bản của Luật Đất đai năm 2003, NXB Tư pháp, Hà Nội.
  14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội.
  15. Quý Tâm (2005), Công bố chỉ số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối bảng, http://www.tuoitre.com.vn.
  16. Tổng cục Địa chính (1998), Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hà Nội.
  17. Tổng cục Địa chính (2001), Thông tư số 1990/2001/ TT-TCĐC ngày 21/9/1999 hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 1/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội.
  18. Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Báo cáo tình hình và chủ trương giải pháp thực hiện công tác đo đạc bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính năm 2012, Hà Nội.
  19. Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội.
  20. Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường (2010), Giáo trình Đăng ký và Thống kê đất đai.
  21. Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam - Thực trạng và một số vấn đề đặt ra, Hà Nội.
  22. Phú Mỹ, 2017, https://vnexpress.net/thoi-su/gan-30-000-nha-giay-tay-o-sai-gon-se-duoc-cap-so-do-3550015.html

Shortcomings related to laws on issuing certificates of land use rights, ownership of houses and other properties associated with land in Ho Chi Minh City

Ph.D’s student, Master.Tran Thi Thu Ha

Deputy Representative in Ho Chi Minh City

Graduate Academy of Social Sciences

 Abstract:

Along with the process of urbanization and industrialization, Ho Chi Minh City experiences a very fast population growth rate with an annual average increase of 200,000 people and the current city’s population is up to 13 million people. It has raised the issue of state management in many socio-economic fields, especially housing and land management issues. There are some housing and land disputes involved individuals and groups of people that last for many years and adversely affect the social stability.

This paper explores the implementation of laws on issuing certificates of land use rights, ownership of houses and other properties associated with land in Ho Chi Minh City. This paper also presents requirements for improving the effectiveness of laws and law enforcement on issuing certificates of land use rights, ownership of houses and other properties associated with land in Ho Chi Minh City.

Keywords: Law on issuing land use right certificates, certificate of land use rights, home ownership, other properties associated with the land.