TÓM TẮT:
Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu bức thiết của mọi người dân. Trước những áp lực đặt ra về sự thu hẹp diện tích đất sử dụng và khả năng tài chính của mỗi người dân, có thể thấy, nhà ở chung cư được xem là xu hướng lựa chọn tối ưu và phổ biến đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… hiện nay. Với nhu cầu vốn đầu tư khá lớn đối với các dự án xây dựng chung cư thương mại cũng như khả năng tài chính của khách hàng, việc lựa chọn việc giao kết hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai trở nên ngày càng phổ biến và đáp ứng được mong muốn, nhu cầu của chủ thể kinh doanh và của khách hàng. Do vậy, bài viết phân tích, đưa ra cơ sở lý luận, thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư hình thành trong tương lai và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện nội dung lĩnh vực pháp luật trên.
Từ khóa: Nhà ở, chung cư, điều kiện kinh doanh, khả năng tài chính.
1. Thực trạng pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai
Hoạt động mua bán nhà chung cư1 là hoạt động thương mại theo đó, bên bán (chủ đầu tư) giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa được nghiệm thu với khách hàng (bên mua) ở thời điểm hiện tại; việc bàn giao chung cư sẽ được thực hiện ở tương lai, người mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán”.
Ta có thể thấy, hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai có những đặc điểm sau: (i) hoạt động mua bán nhà ở chung cư là một hoạt động thương mại2, có đầy đủ những đặc điểm pháp lý của một hoạt động thương mại được quy định tại Luật Thương mại 20053; (ii) hoạt động mua bán nhà ở chung cư do thương nhân4 thực hiện với tư cách là bên bán đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Như vậy, thương nhân kinh doanh nhà ở chung cư là chủ thể có đăng ký kinh doanh và thực hiện hoạt động thương mại bán căn hộ nhằm mục đích sinh lợi gắn với ngành nghề kinh doanh của mình; (iii) như những hoạt động thương mại khác, cơ sở pháp lý của hoạt động mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai đầu tiên phải là hợp đồng.
Pháp luật hiện hành quy định về điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, điều kiện về loại hình chủ thể kinh doanh và vốn pháp định.
Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, quy định này không bắt buộc đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”5.
Hướng dẫn chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định trên phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định, mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định”6.
Với những quy định trên, có thể hiểu quy định đối với hoạt động mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai phải thỏa mãn những điều kiện sau đây: (i) Chủ đầu tư với tư cách là bên bán phải thành lập doanh nghiệp với các loại hình như: Doanh nghiệp tư nhân, Công ty hợp danh, Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, Công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp 2014; Hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã 2013. Việc không ghi nhận quyền của liên hiệp hợp tác xã là chưa hợp lý vì thực tế, liên hiệp hợp tác xã cũng là một loại hình chủ thể kinh doanh, được đăng ký tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; thành viên của liên hiệp là những hợp tác xã, là tổ chức có tư cách pháp nhân và không hạn chế về số lượng lao động được sử dụng, khả năng huy động vốn cao,... Tất cả tạo nên địa vị liên hiệp hợp tác xã có những thuận lợi về kinh doanh bất động sản, sẽ không thuyết phục nếu pháp luật cho phép hợp tác xã mà không cho phép liên hiệp hợp tác xã quyền này.
Đối với hoạt động xây dựng các dự án chung cư để kinh doanh, tác giả cho rằng, việc không cho phép hộ kinh doanh thực hiện hoạt động mua án này là hợp lý bởi những hạn chế về sử dụng lao động, và quy mô kinh doanh, cũng như các quy định lên quan đến dự án nhà chung cư khiến cho việc cho phép hộ kinh doanh mua án căn hộ chung cư là không khả thi và dễ dẫn đến các rủi ro pháp lý cho người mua chung cư.
(ii) Thương nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng và không cần phải chứng minh. Quy định này đã phá vỡ những quan điểm chung nhất về vốn pháp định theo pháp luật Việt Nam theo đó, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập công ty do pháp luật quy định đối với một số ngành nghề7. Rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh yêu cầu vốn pháp định, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy, việc quy định mức vốn pháp định luôn phải có cơ sở dựa trên nguyên tắc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng và đảm bảo ổn định thị trường tài chính. Vì vậy, thương nhân kinh doanh các ngành nghề phải có vốn pháp định buộc phải chứng minh vốn bằng nhiều cách, thông qua tổ chức tín dụng hoặc ký quỹ,… Tuy nhiên, đối với thương nhân kinh doanh bất động sản lại quy định vốn pháp định không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng. Điều này khiến cho quy định vốn pháp định của luật kinh doanh bất động sản không có ý nghĩa trên thực tế, vì các chủ thể có quyền khái báo mức vốn ảo mà không bị kiểm soát.
Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng bao gồm hoạt động xây dựng dự án nhà để án, cho thuê, dịch vụ tư vấn,… Việc quy định chung vốn pháp định cho ngành nghề này nói chung là không hợp lý. Tác giả cho rằng, pháp luật cần thiết quy định về vốn pháp định cho một số nội dung kinh doanh, ít nhất là đối với hoạt động mua án chung cư bởi những dự án chung cư có vốn đầu tư khá lớn, năng lực quản lý, lãnh đạo, sử dụng lao động và đặc biệt là mức độ ảnh hưởng quyền lợi của người mua là rất lớn, việc xác định mức vốn pháp định không cố định mà linh hoạt dựa trên diện tích mặt bằng, số tầng, vị trí và quy mô, mức độ đầu tư (bình dân hay cao cấp),… Và tất nhiên, mức vốn này phải được chứng minh và duy trì một mức theo tỷ lệ nhất định trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Thứ hai, quy định về điều kiện mở bán căn hộ.
Đối tượng của hợp đồng mua bán này là nhà chung cư hình thành trong tương lai, điều kiện để được mở bán hàm chứa điều kiện về đối tượng hợp đồng như sau:
(i) Pháp luật hiện hành quy định điều kiện bất động sản trước khi mở bán phải đảm bảo các điều kiện sau: “Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”8.
(ii) Bên cạnh đó, “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”9. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
(iii) Điều kiện mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Căn cứ quy định nêu trên đối với dự án xây dựng nhà chung cư để bán thì cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà và có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Do đó, khi trường hợp nếu như bạn mua căn hộ thuộc dự án này thì hợp đồng mua bán đó sẽ bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không tồn tại khi ký kết hợp đồng.
Chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về vấn đề này, như đã phân tích ở trên, được quy định rất rõ tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này.Bên cạnh đó, Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên, Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm.
Thực tế cho thấy, việc mở bán căn hộ chung cư khi chưa đủ điều kiện thường xuyên xảy ra bởi chủ đầu tư cần nguồn vốn, người mua cũng đang thực sự cần một giao dịch nhằm xác lập ban đầu chủ quyền đối với một căn hộ trong tương lai để yên tâm. Điều này dẫn đến khả năng hợp đồng có thể bị vô hiệu vì đối tượng hàng hóa chưa được phép giao dịch. Về phía chủ đầu tư, phải có nghĩa vụ hoàn trả tiền đã nhận cho người mua. Tuy nhiên, thiệt hại lớn vẫn thuộc về người mua không chỉ về vật chất và tinh thần trong giao dịch mua bán chung cư, số tiền phải trả cho chủ đầu tư ban đầu nhằm thiết lập hợp đồng khá lớn đối với người mua, có thể họ phải vay các tổ chức tín dụng và trả lãi để có khả năng thiết lập hợp đồng. Vì vậy, pháp luật về yêu cầu bồi thường thiệt hại theo sự chứng minh của người mua có tính đến sự biến động giá trị của căn hộ là cần thiết nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm về phía chủ đầu tư.
2. Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư hình thành trong tương lai
Xuất phát từ giao dịch dân sự đặc biệt cả về chủ thể, về đối tượng, giá trị của hợp đồng và những rủi ro có thể xảy ra với các chủ thể và ảnh hưởng đến mục tiêu, quy hoạch phát triển đô thị cũng như ổn định quy hoạch kiến trúc của địa phương, của cả nước, vì thế, hoạt động mua bán nhà ở chung cư với tư cách là một nội dung kinh doanh bất động sản của chủ thể kinh doanh bất động sản phải thoả mãn những nguyên tắc sau đây: (i) đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị chung và thực hiện chính sách nhà ở của Nhà nước, của địa phương, (ii) nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng, tuân thủ nội dung hợp đồng mẫu; (iii) nguyên tắc đảm bảo quyền của chủ thể kinh doanh bất động sản (thương nhân bán nhà ở chung cư).
Trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản nói chung và điều kiện mua bán chung cư nói riêng, tác giả mạnh dạn đề xuất:
Thứ nhất, ghi nhận quyền kinh doanh bất động sản đối với liên hiệp hợp tác xã theo đó sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp)”.
Thứ hai, liên quan đến huy động và sử dụng vốn: tác giả đề xuất sửa đổi Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản về mức vốn pháp định theo hướng: Bỏ quy định về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng như hiện nay, đồng thời ghi nhận nội dung về vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản đối với những dự án gắn liền với đất đai sẽ tuân thủ theo pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, quy định mức vốn pháp định không áp dụng chung cho tất cả các nội dung hoạt động mà dựa trên từng hoạt động, cụ thể là hoạt động kinh doanh dự án chung cư, một số hoạt động khác như môi giới thì không cần thiết; (ii) mức vốn pháp định phải được chứng minh bằng nhiều cách như thông qua ký quỹ hoặc đảm bảo của các tổ chức tín dụng; (iii) mức vốn pháp định này sẽ không cố định mà lớn hay nhỏ tùy thuộc vào quy mô, diện tích đất sử dụng, vốn đầu tư…, và phải được duy trì một tỷ lệ phần trăm nhất định tùy vào vốn pháp định suốt quá trình thực hiện dự án và kinh doanh mua bán căn hộ, có cơ chế giám sát. Tác giả đề xuất tăng tỷ lệ phần trăm mức vốn phải chứng minh thêm 10% cho mỗi trường hợp quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Thứ ba, liên quan đến quy định về điều kiện mở bán căn hộ, tác giả đề xuất bổ sung điều khoản về giải quyết hậu quả pháp lý đối với trường hợp đối tượng hợp đồng mở bán khi chưa đủ điều kiện theo hướng, không tuyên bố vô hiệu mà cho phép quyền hủy hợp đồng cho người mua, trường hợp không thể tiếp tục do không đảm bảo các điều kiện về mặt pháp lý, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ trả lại tiền và bồi thường cho người mua một khoản tiền bằng chính số tiền đã đóng tính đến thời điểm phát hiện vi phạm. Chương 3 Luật Kinh doanh Bất động sản cần bổ sung điều khoản quy định về giải quyết mối quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai khi xảy ra trường hợp vi phạm các quy định tại Điều 55, Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo tinh thần pháp luật Việt Nam, khi chưa đủ điều kiện về đối tượng hàng hóa được phép giao dịch, thì giao dịch sẽ bị vô hiệu theo tinh thần Bộ Luật Dân sự. Tác giả cho rằng, nội dung này nên quy định rất rõ trong Luật Kinh doanh Bất động sản với tư cách là luật chuyên ngành trong giao dịch mua bán tài sản khá đặc biệt này nhằm tạo sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật trong trường hợp này. Theo đó Luật Kinh doanh Bất động sản quy định như sau: “Trường hợp giao kết hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai thiếu các nội dung, điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng sẽ được xử lý vô hiệu theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015. Trường hợp chủ đầu tư khắc phục, bổ sung các yêu cầu, điều kiện theo quy định tại thời điểm giải quyết tranh chấp, hợp đồng sẽ không bị tuyên vô hiệu. Trường hợp công trình xây dựng, nhà chung cư hình thành trong tương lai có sai phạm dẫn đến đình chỉ thi công, hợp đồng bị xử lý vô hiệu, chủ đầu tư chịu trách nhiệm với Nhà nước và bồi thường thiệt hại cho người mua có tính lãi trên số tiền đã thu theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận hoặc mức lãi suất do nhà nước quy định tại thời điểm xảy ra tranh chấp”.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
1Nhà ở chung cư hình thành trong tương lai
2Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”
3Kinh doanh bất động sản theo quan điểm của tác giả là tổng hợp tất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi của thương nhân kinh doanh bất động sản từ khâu đầu tư vốn, tổ chức hoạt động kinh doanh, phân phối và tiêu thụ sản phẩm của thương nhân kinh doanh bất động sản.
4Điều 6 Luật Thương mại 2005 quy định: “Thương nhân bao gồm cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh và có hoạt động thương mại”
5Điều 10 Luật Kinh Doanh bất động sản
6Điều 3, Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP
7https://luatvietan.vn/nganh-nghe-kinh-doanh-yeu-cau-von-phap-dinh.html
8,9Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Chính phủ (2015). Nghị định số 76/2015/NĐ-CP V/v quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 10/9/2015.
- Quốc hội (2005). Luật số 36/2005/QH11: Luật Thương mại, ban hành ngày 14/6/2005.
- Quốc hội (2014). Luật số 66/2014/QH13: Luật Kinh doanh Bất động sản, ban hành ngày 25/11/2014.
BUSINESS CONDITIONS
FOR SELLING FUTURE-FORMED HOUSES:
SOME THEORETICAL AND PRACTICAL ISSUES
• Postgraduate studen CHE VAN TRUNG
Hoa Binh University
ABSTRACT:
Housing is identified as one of the most pressing needs of all people. With the reduction in the land use area and the limited financial capacity, condominiums are considered the optimal and popular choice for most people, especially those living in big cities like Hanoi and Ho Chi Minh City. As condominium complex projects often require a large amount of capital and customers have a limited financial capacity, the contract of sale for the future-formed house has become increasingly popular to satisfy both housing developers and customers. This paper is to analyze and present the current regulations on business conditions for selling future-formed houses, and proposes some solutions to perfect these regulations.
Keywords: Housing, apartment building, business conditions, financial capacity.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 22, tháng 9 năm 2020]
