TÓM TẮT:
Quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản, thuế và các quy định pháp luật khác có liên quan ở Việt Nam hiện nay còn chưa chặt chẽ, không phù hợp, nhiều khe hở, dẫn đến hậu quả thực tế nhiều doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng lách thuế bằng nhiều hình thức, phương cách khác nhau, gây thất thoát lớn đối với ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng môi trường kinh doanh, tác động xấu đến kinh tế - chính trị - xã hội ở Việt Nam hiện nay.
Tác giả nghiên cứu các quy định pháp luật, trên cơ sở phân tích, so sánh, tổng hợp từ các dữ liệu thống kê, nghiên cứu cụ thể một số trường hợp giả định để thấy những khe hở pháp luật mà doanh nghiệp lợi dụng để lách thuế, từ đó đưa ra khuyến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai, về thuế và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Từ khóa: Pháp luật, chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp, trốn thuế.
1. Đặt vấn đề
Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước Công cụ thuế của Nhà nước rất hữu hiệu để điều tiết thu nhập, đáp ứng nhu cầu chi ngân sách nhà nước và quản lý vĩ mô nền kinh tế. Hệ thống thuế của Việt Nam hiện nay chủ yếu đánh trên thu nhập (cá nhân, doanh nghiệp); sử dụng thu nhập (giá trị gia tăng, tiêu thụ đặc biệt, xuất nhập khẩu); hoặc đánh trên tài sản (như thuế bảo vệ môi trường, sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, thuế tài nguyên, thuế môn bài), trong đó thuế thu nhập doanh nghiệp chiếm phần lớn nguồn thu từ thuế và góp phần đáng kể vào tổng thu ngân sách nhà nước.
Theo số liệu thống kê, tính đến ngày 31/12/2018, cả nước có 714.755 doanh nghiệp đang hoạt động[1]. Tỷ trọng thu từ thuế TNDN (không kể dầu thô) so với tổng thu NSNN trong giai đoạn 2006 - 2010 trung bình từ 15,41%, trong giai đoạn 2011 - 2015 tăng lên 16,11%. Trong 3 năm từ 2016 - 2018, tỷ trọng thu từ thuế TNDN (không kể dầu thô) so với tổng thu NSNN trung bình chiếm khoảng 14,86%[2].
Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng bất động sản của nhiều doanh nghiệp (kinh doanh bất động sản hoặc không) diễn ra sôi động trên khắp các tỉnh, thành phố. Tuy nhiên, số thuế thu nhập doanh nghiệp thu được từ hoạt động này rất hạn chế, chiếm khoảng 10% tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp.
Vậy, đâu là nguyên nhân dẫn đến thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp? Giải pháp nào để tăng thu ngân sách nhà nước bằng công cụ đánh thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động của các doanh nghiệp?
2. Mục tiêu và phương pháp nghiên cứu
2.1. Mục tiêu
Nghiên cứu quy định pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Nghiên cứu một số chiêu thức trốn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các doanh nghiệp hiện nay.
Đưa ra khuyến nghị pháp lý để kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật có liên quan nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật có hiệu lực, hiệu quả, đảm bảo tính khả thi, góp phần lành mạnh hóa môi trường kinh doanh, đảm bảo nguồn thu đối với ngân sách nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp hiện nay.
2.2. Phương pháp
Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp khoa học pháp lý.
3. Thảo luận
3.1. Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2013, 2014), doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai và nộp thuế[3].
Trong đó:
Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất - kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư 78).
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu chi phí và thuế, phí. Do vậy, nếu có hoạt động chuyển nhượng bất động sản và có thu nhập (thậm chí hầu hết là lợi nhuận khủng), doanh nghiệp thực hiện nhiều cách để hợp pháp hóa hồ sơ, sổ sách kế toán hạch toán để không có thu nhập hoặc có thu nhập rất ít từ hoạt động này nhằm đối phó với cơ quan thuế và trốn thuế.
3.2. Trốn thuế thu nhập doanh nghiệp trực tiếp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Nhìn vào quy định về cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản nêu trên, cho thấy để không phải nộp thuế hoặc nộp ít thuế, doanh nghiệp quan tâm đến 3 yếu tố:
Thứ nhất, giảm hoặc miễn thuế suất 20%. Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tìm cách để đạt điều kiện ưu đãi thuế suất, miễn hoặc giảm mức thuế suất theo quy định tại Điều 13, 14, 15 Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp.
Thứ hai, chuyển lỗ. Doanh nghiệp có lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quyền chuyển lỗ trong thời gian 5 năm. Do vậy, doanh nghiệp có thể xây dựng lộ trình đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để không có thu nhập chịu thuế và trốn thuế.
Thứ ba, đẩy giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản lên cao để không có thu nhập chịu thuế. Giả sử, doanh nghiệp B mua bất động sản với giá cao, bán với giá thấp, Ví dụ: Ông A chuyển nhượng mảnh đất 1.000m2 đất phi nông nghiệp cho doanh nghiệp B với giá 20 tỷ đồng, sau đó doanh nghiệp B bán cho doanh nghiệp C với giá 30 tỷ đồng. Thông thường, với giao dịch trên, doanh nghiệp B sẽ phải nộp số thuế thu nhập doanh nghiệp là: 30 tỷ đồng - 20 tỷ đồng = 10 tỷ đồng x 20% = 2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, doanh nghiệp B có thể thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng cao hơn thực tế trên hợp đồng nhận chuyển nhượng với doanh nghiệp A với giá 30 tỷ đồng; Doanh nghiệp B sẽ nộp số tiền thuế thu nhập cá nhân chênh lệch cho ông A, mặc dù khung giá của UBND tỉnh nơi có đất đối với diện tích đất trên là 10 tỷ đồng. Trong trường hợp này, tổng số thuế thu nhập cá nhân mà doanh nghiệp B nộp thay doanh nghiệp A là: 10 tỷ đồng x 2% = 200 triệu đồng. Vậy, số thuế thu nhập doanh nghiệp mà B trốn được là 2 tỷ đồng - 200 triệu đồng = 1,8 tỷ đồng.
Ngoài ra, hành vi phổ biến của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng là tình trạng ghi 2 giá (giá chuyển nhượng thực và giá ghi trên hóa đơn, chứng từ, sổ sách của doanh nghiệp). Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp ghi giá xuất hóa đơn thường chỉ bằng 1/2, thậm chí 1/3 giá thực tế chuyển nhượng và được sự chấp thuận của bên nhận chuyển nhượng, số tiền còn lại, thường sẽ hạch toán là phí dịch vụ.
Ví dụ, Công ty cổ phần P được giao thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu liên hợp trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng kết hợp khu nhà ở cao cấp, quy mô khoảng 12 ha, diện tích đất nền và nhà ở bán khoảng 7,5 ha, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giả sử P chuyển nhượng mảnh đất có diện tích 100m2 đất cho ông L, giá thực tế chuyển nhượng là 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng và hóa đơn các bên thống nhất ghi 600 triệu đồng (trong đó bao gồm cả thuế thu nhập doanh nghiệp). Vậy, toàn bộ số tiền 600 triệu đồng còn lại, không được hạch toán, kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Và, nếu tính thuế thu nhập doanh nghiệp 6 triệu đồng/m2 x 7,5 ha x 20%, con số thất thu đối với ngân sách là không nhỏ.
Một trường hợp khác, doanh nghiệp T là chủ đầu tư được giao đất có thu tiền sử dụng đất đầu tư hạ tầng khu đô thị ký hợp đồng với doanh nghiệp ĐX. Theo đó, doanh nghiệp ĐX độc quyền phân phối dự án khu đô thị TL với 1.000 lô đất ra thị trường. Trên thực tế, doanh nghiệp ĐX đứng ra làm trung gian đặt mua cho khách hàng, giá trị chuyển nhượng khoảng 500 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, doanh nghiệp ĐX làm phiếu đặt mua với khách hàng, trong đó, có 2 giá: giá chuyển nhượng là 300 triệu đồng/lô và phí dịch vụ là 200 triệu đồng/lô. Vậy số tiền 200 triệu đồng/lô x 1.000 lô x 20% không được hạch toán tính thuế thu nhập doanh nghiệp lên đến 40 tỷ đồng.
3.3. Chuyển nhượng bất động sản nhưng che đậy dưới hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để trốn thuế
Với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất để trở thành chủ sở hữu công ty TNHH, cổ đông công ty cổ phần, công ty hợp danh hoặc góp vốn để hợp tác kinh doanh thì cũng không phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp và phí trước bạ[4].
Thực tế, nhiều doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng che đậy dưới các hình thức hợp đồng khác, như: hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền không kiểm soát được hành vi mua đi bán lại bất động sản, dẫn đến thất thu thuế.
3.4. Chuyển nhượng bất động sản nhưng che đậy dưới hình thức tách công ty và chuyển nhượng cổ phần để trốn thuế
Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, để che đậy hoạt động chuyển nhượng bất động sản với công ty khác, công ty có thể bổ sung thêm thành viên mới[5], kết hợp với tách công ty[6], đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh là hoàn thành việc chuyển nhượng bất động sản mà không cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trốn được thuế thu nhập doanh nghiệp[7] trong khi pháp luật hiện hành chưa có quy định nào kiểm soát được điều đó[8].
Đối với công ty cổ phần, tương tự như công ty trách nhiệm hữu hạn nêu trên, có thể kết hợp tách công ty thành công ty cổ phần mới, từ đó chuyển nhượng cổ phần của cá nhân để chuyển nhượng bất động sản và trốn được thuế thu nhập doanh nghiệp.
Theo quy định hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết, thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau[9]:
Giá chuyển nhượng chứng khoán được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá theo sổ sách kế toán của đơn vị có chứng khoán chuyển nhượng tại thời điểm lập báo cáo tài chính gần nhất theo quy định của pháp luật về kế toán trước thời điểm chuyển nhượng.
Giả sử, công ty cổ phần T&T, có 5 thành viên gồm P, Q, X, Y, Z, năm 2019, T&T trúng đấu giá mảnh đất trị giá 50 tỷ đồng, giá thực tế tăng lên 100 tỷ đồng, để bán mảnh đất cho công ty A&A, T&T đã tách công ty và thành lập công ty cổ phần T&A với việc chuyển mảnh đất đó sang cho T&A với các cổ đông là cá nhân P, Q và X. Sau đó, P và Q chuyển nhượng cổ phần là giá trị quyền sử dụng đất đó cho A với mức áp thuế là 0,1% là 100 triệu đồng; trong khi, nếu là chuyển nhượng giữa T&T với A&A sẽ phải nộp thuế là 50 tỷ đồng x 20% = 10 tỷ đồng.
3.5. cấu kết với cơ quan có thẩm quyền để né thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực tế hiện nay, vì thủ tục chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt chuyển nhượng dự án đầu tư giữa các doanh nghiệp khá phức tạp. Chính vì vậy, thay vì các bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng dự án, với thuế suất 20%, các bên với sự hỗ trợ của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai, quản lý dự án, phối hợp để bên bán trả lại đất được giao có thu tiền, đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, và bên mua là chủ thể được tiếp nhận đất đó bằng hình thức sử dụng đất trước đó và né được thuế thu nhập doanh nghiệp.
3.6. Hậu quả
Tác giả đưa ra một số chiêu thức trong rất nhiều cách tránh thuế, trốn thuế của doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho thấy, quy định pháp luật về đất đai, doanh nghiệp, đầu tư, kinh doanh bất động sản, thuế và các quy định pháp luật khác có liên quan hiện còn nhiều khe hở, chưa có chế tài, hoặc chế tài còn lỏng lẻo, dẫn đến hiện tượng “lách luật”, “trốn thuế”; chưa có sự liên thông giữa các cơ quan: đăng ký kinh doanh, đất đai, xây dựng và các cơ quan có liên quan trong việc kiểm soát các hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng được che đậy bằng các giao dịch giả tạo khác. Từ đó, các doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản trục lợi được số tiền thuế rất lớn; ngân sách nhà nước bị thất thu đáng kể; hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, lợi ích nhóm giữa doanh nghiệp và cán bộ, công chức có thẩm quyền trong cơ quan quản lý đất đai, quản lý dự án, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư và năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
4. Khuyến nghị
Thứ nhất, hiện nay, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hàng năm chưa phù hợp với thực tế, thường có sự chênh lệch lớn và thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến căn cứ để tính thuế thu nhập doanh nghiệp không đảm bảo, dẫn đến thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp. Do vậy, cần thiết quy định giá đất phù hợp, sát với thực tế, tăng cường hoạt động định giá đất độc lập, khách quan và có chế tài nghiêm khắc đối với hành vi làm giá cao hơn hoặc thấp hơn giá chuyển nhượng.
Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung và quy định chặt chẽ hơn các quy định pháp luật đất đai, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản, đầu tư và thuế nhằm đảm bảo kiểm soát được các giao dịch giả tạo che đậy hoạt động chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế, tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Thứ ba, cần có sự liên thông, phối hợp chặt chẽ giữa 3 cơ quan quản lý đất đai, đăng ký doanh nghiệp, cơ quan thuế và các cơ quan khác có liên quan nhằm việc kiểm soát các hành vi trốn thuế từ hoạt động chia, tách doanh nghiệp, góp vốn, hợp tác kinh doanh… Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, loại bỏ cơ chế xin - cho, chuyển dần sang hình thức dịch vụ hành chính, tăng cường thanh, kiểm tra, ngăn ngừa hành vi tham nhũng từ cán bộ, công chức có thẩm quyền có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, đảm bảo pháp luật đủ hiệu lực và khả thi trên thực tế.
Thứ tư, cần công khai mọi quy trình, điều kiện khi thực hiện các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; hoạt động đấu thầu, đấu giá thực sự công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, đảm bảo minh bạch, bình đẳng và có hiệu lực trên thực tế, tránh đấu thầu, đấu giá hình thức, tình trạng che đậy thông tin, gây khó khăn, cản trở quyền lợi của người sử dụng đất. Mọi thông tin về đất đai và các vấn đề có liên quan cần tăng cường công khai, minh bạch và thực hiện có hiệu quả hệ thống thông tin điện tử quốc gia.
Thứ năm, cần thay thế quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thuế đánh trên giá trị động sản hàng năm. Từ đó, doanh nghiệp nắm giữ bất động sản sẽ phải nộp thuế bất động sản sẽ loại trừ được những hành vi trốn thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay.
Kết luận
Để nguồn lực đất đai được sử dụng và quản lý hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thiết nghiên cứu toàn diện pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm đưa ra những giải pháp toàn diện nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật về đầu tư, về doanh nghiệp, về kinh doanh bất động sản, về thuế… giúp cải thiện môi trường kinh doanh, lành mạnh hóa quan hệ pháp luật về đất đai đối với doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, yêu cầu của hội nhập kinh tế, quốc tế, nâng cao năng lực cạnh tranh, bình đẳng, minh bạch và quản lý có hiệu quả nguồn lực đất đai của nhà nước.
Nghiên cứu này được tài trợ bởi Trường Đại học Kỹ thuật Công nghiệp - Đại học Thái Nguyên mã số đề tài T2018-B18.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN VÀ THAM KHẢO:
- https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=406&idmid=6&ItemID=19273
- https://www.mof.gov.vn/webcenter/portal/tttc/r/o/nctd/nctd_chitiet?dDocName=MOFUCM153854&_afrLoop=56871199054454726#!%40%40%3F_afrLoop%3D56871199054454726%26dDocName%3DMOFUCM153854%26_adf.ctrl-state%3D4nasaojde_50
- Khoản 2 Điều 3; Khoản 3 Điều 7 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (sửa đổi)
- Điểm a, Khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2014
- Điểm b, Khoản 1 Điều 68 Luật Doanh nghiệp 2014
- Khoản 1 Điều 193 Luật Doanh nghiệp 2014
- Điểm m Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013
- Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (đã sửa đổi bổ sung 2013, 2014)
- Mục 5 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế (sửa đổi Điều 13 Luật thuế thu nhập cá nhân), mục 9 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP về sửa đổi Điều 16 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013; Điểm b, Khoản 2 Điều 11 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính; Điều 16 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính và Công văn số 228/TCT-TNCN ngày 21/01/2015 của Tổng Cục thuế đối với chuyển nhượng chứng khoán.
DISCUSSING THE TAX EVASION OF BUSINESSES THAT ENGAGE IN REAL ESTATE TRANSFER ACTIVITIES IN VIETNAM AND RECOMMENDATIONS
Master. NGO THI HONG ANH
Thai Nguyen University of Technology, Thai Nguyen University
ABSTRACT:
The current Vietnam’s laws and relevant regulations on land, investment, business, real estate, taxation are still not tight with many loopholes. As a result, many businesses which engage in real estate transfer activities do tax evasion in different ways. This issue causes a great loss to the state budget, negatively effect the business environment and have adverse impacts on the currentt socio-economic development and political situation of Vietnam. By analysing laws, comparing and aggregating statistical data, specific studies of some hypothetical cases to understand legal loopholes that businesses can take advantage to avoid tax liability, this study proposes recommendations to improve the effectiveness of Vietnam’s laws on land, taxes and other relevant legal documents.
Keywords: Laws, transfer of real estate, corporate income tax, tax evasion.
