Những hạn chế trong định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại và giải pháp khắc phục

TÓM TẮT:

Việc định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại các ngân hàng đang trở thành nhu cầu cấp thiết, là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Bên cạnh tác dụng phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, hoạt động này vẫn còn những hạn chế khiến doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Bài viết đưa ra những hạn chế trong định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng và đề xuất một số giải pháp khắc phục.

Từ khóa: định giá BĐS thế chấp, ngân hàng thương mại, khung giá đất, giá thị trường.

1. Đặt vấn đề

Với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Người đi vay phần lớn chỉ có thể vay ngân hàng thương mại khi có tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng.

Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản: Định giá BĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có). Vì BĐS là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau.

Định giá BĐS là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay. Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, như: Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng minh tài sản;… Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS thế chấpđó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp (bao gồm đất và tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng.

Đây là cơ sở pháp lý rất quan trọng để các tổ chức tín dụng thực hiện việc cho vay, cũng như đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng đã cam kết. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hoạt động này ở một số tổ chức tín dụng, ngân hàng vẫn còn buông lỏng, quy trình, thành phần thẩm định tài sản chưa đầy đủ, một số trường hợp thiếu cơ sở pháp lý, dẫn đến nhiều tài sản giá trị thẩm định không đúng với giá trị thực của nó. Điều này dẫn đến tính thanh khoản thấp, rủi ro cao, khả năng thu hồi nợ vay rất khó khăn, nhiều trường hợp không thể thu hồi.

2. Những hạn chế trong định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương mại

Theo số liệu tại một số cơ quan Thi hành án dân sự, hàng năm số tiền phải thi hành án cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thường chiếm khoảng từ 70 - 80% trong tổng số tiền phải thi hành án, trong số này, hàng năm chỉ thu được số tiêền rất nhỏ, chiếm khoảng từ 1 - 5%. Một trong những nguyên nhân dẫn đến viêc thu hồi nợ xấu khó khăn là BĐS thế chấp khi thanh lý có giá trị thấp hơn nhiều lần so với thời điểm thẩm định. Một số tài sản thế chấp bán nhiều lần nhưng không có người mua khiến BĐS xuống cấp. Điều này phản ánh những hạn chế của lĩnh vực này.

Thứ nhất, việc định giá BĐS thế chấp tại nhiều ngân hàng hiện nay vẫn chưa được thực hiện bởi phòng thẩm định độc lập mà do cán bộ tín dụng thực hiện. Một số ngân hàng có phòng thẩm định độc lập nhưng lực lượng cán bộ lại thiếu kinh nghiệm. Trong khi định giá là một ngành tương đối phức tạp, việc định giá BĐS được thực hiện bởi cán bộ tín dụng gây ra tình trạng kết quả thẩm định chưa chính xác, quá trình thẩm định sai sót khiến ngân hàng đưa ra quyết định vay vốn sai.

Đồng thời, các ngân hàng chưa có một quy trình định giá chuẩn đảm bảo tính thống nhất giữa các ngân hàng,  khiến việc định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thiếu đồng bộ, các quy định về định giá giữa các ngân hàng cũng khác nhau dẫn đến tình trạng cùng một tài sản nhưng ở các ngân hàng khác nhau thì định giá khác nhau.

Thứ hai, thị trường BĐS liên tục thay đổi theo quan hệ cung cầu thị trường. Có nhiều trường hợp giá biến động với biên độ lớn, tạo ra bởi những cơn sóng đầu cơ BĐS. Nhưng cũng có nhiều trường hợp giá sụt giảm do thị trường BĐS trầm lắng, hoạt động mua bán diễn ra thưa thớt. Do đó, việc xét giá BĐS làm căn cứ tham chiếu định giá còn chưa chính xác, kết quả thẩm định có thể sai lệch lớn trong quá trình khách hàng vay tiền tại ngân hàng.

Bên cạnh đó, thông thường các ngân hàng thương mại đều đánh giá giá trị BĐS thế chấp thấp hơn so với giá thị trường. Tỷ lệ ngân hàng ưa chuộng là 70 - 80% giá thị trường và với điều kiện là BĐS phải có vị trí thuận lợi, tính thanh khoản cao. Giá trị định giá BĐS của các ngân hàng cao nhất chỉ đạt 1,5 - 2 lần khung giá nhà nước. Trong khi giá thị trường thì thay đổi liên tục, còn khung giá nhà nước lại thấp, thay đổi chậm so với thị trường. Điều này làm ảnh hưởng đến phần hạn mức vay vốn tối đa của khách hàng.

Thứ ba, việc các ngân hàng áp đặt điều kiện vay vốn của khách hàng gần như bắt buộc có tài sản bảo đảm gây cản trở quá trình luân chuyển vốn của nền kinh tế. Đặc biệt là đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ khi không đáp ứng đủ điều kiện về tài sản thế chấp.

Thứ tư, các văn bản quy định của ngân hàng còn mang nặng tính chủ quan, như đối với ngân hàng, việc quy định hệ số an toàn cao, dẫn đến định giá BĐS có giá trị nhỏ hơn thực tế khá nhiều gây khó khăn cho khách hàng khi có nhu cầu vốn lớn.

Thứ năm, phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, mỗi BĐS có đặc điểm và công dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng BĐS này là rất quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị của BĐS cần định giá. Hiện tại chưa có hệ thống cơ sở tham chiếu phục vụ cho công tác định giá và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, làm cho việc tham khảo các hệ số và chỉ số để áp dụng vào phương pháp định giá ngân hàng của các tổ chức tư vấn khác nhau sẽ cho kết quả định giá khác nhau.

Thứ sáu, do không chịu sự kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước, một số tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện việc thẩm định rất sơ sài, thiếu khách quan, thành phần thẩm định chỉ có đại diện tổ chức tín dụng, ngân hàng và bên có tài sản thế chấp, không có cơ quan chuyên môn, trong khi đó có nhiều tài sản được thẩm định trong các hợp đồng thế chấp có giá trị rất lớn. Nhiều hợp đồng thế chấp, các bên còn thẩm định, xác định tài sản hình thành trong tương lai, nhưng không ít trường hợp hiểu chưa đúng, hoặc các bên tự đồng thuận, hợp thức hóa xác định tài sản hình thành trong tương lai để có cơ sở thực hiện hợp đồng vay vốn có tỷ lệ vượt quá giá trị hiện tại của tài sản.

Có thế thấy, trong điều kiện kinh tế phát triển không ngừng, quá trình hội nhập, quan hệ quốc tế ngày càng mở rộng, việc hệ thống ngân hàng vững mạnh là điều kiện sống còn. Xương sống của các ngân hàng chính là hoạt động tín dụng. Để có được một khoản vay an toàn cho ngân hàng, cần thiết phải đẩy mạnh công tác định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng.

3. Một số giải pháp khắc phục hạn chế trong định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại

Thứ nhất, để đảm bảo tính khách quan cho các khoản vay, ngân hàng nên thành lập phòng thẩm định độc lập nhằm tách bạch phần vai trò cán bộ tín dụng và hoạt động định giá tài sản đặc biệt ở đây là BĐS. Nếu ngân hàng chưa có lực lượng cán bộ thẩm định đủ năng lực có thể kí hợp đồng với các công ty thẩm định. Đây là những công ty đủ điều kiện, năng lực, tính pháp lý trong lĩnh vực thẩm định.

Đồng thời, các ngân hàng cần xây dựng quy trình định giá BĐS. Việc thực hiện nhiệm vụ định giá và quản lý BĐS thế chấp tại các đơn vị của ngân hàng nên đổi mới theo hướng độc lập và được tiến hành đồng thời cùng với các nghiệp vụ khác như thẩm định dự án vay vốn và nghiệp vụ tín dụng. Quy trình cần đảm bảo đầy đủ, chi tiết nhưng phải ngắn gọn và dễ thực hiện.

Thứ hai, các ngân hàng cần linh hoạt trong quá trình định giá BĐS. Việc áp dụng theo khung giá đất do Nhà nước đưa ra cần có tham chiếu thêm giá thị trường để đảm bảo đáp ứng nhu cầu vay vốn cho khách hàng. Ngân hàng nên xem xét đến phương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng các chứng từ giao dịch thị trường của các BÐS có đặc điểm tương tự với BÐS cần thẩm định để xác định giá thị trường của BÐS này. Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tìm kiếm các thông tin BÐS - ít nhất  là 2 BÐS - đã được giao dịch trên thị trường có thời điểm gần với thời điểm thẩm định giá (trong vòng 3 tháng), để tiến hành phân tích, so sánh sự giống nhau và khác nhau với BÐS cần thẩm định giá. Trên cơ sở đó có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường của BÐS cần thẩm định giá.

Thứ ba, cần có giải pháp nhằm tăng khả năng tiếp cận vốn của khách hàng. Ngân hàng cần phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS. Thúc đẩy việc liên doanh liên kết với các chủ đầu tư dự án như dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, dự án xây dựng chung cư, nhà ở cao tầng,... khuyến khích, tạo điều kiện cho các khách hàng vay vốn mua nhà để ở và dùng chính tài sản đó để thế chấp cho khoản vay. Chính sách này sẽ đáp ứng tốt nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa đảm bảo tính an toàn trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng.

Thứ tư, hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động định giá BĐS thế chấp. Ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng; Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh của BĐS trong tờ trình thẩm định; Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp; Hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường trên cơ sở kết hợp với quá trình định giá.

Thứ năm, xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về BĐS thế chấp. Các dữ liệu thông tin về BĐS rất quan trọng đối với công tác định giá BĐS thế chấp. Việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về BĐS là rất cần thiết, vừa giúp lấy thông tin nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS. Bên cạnh việc xây dựng dữ liệu, nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin về BĐS. Do đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu phải làm sao cho việc cập nhật thông tin được dễ dàng.

Thứ sáu, đầu tư đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá BĐS. Cụ thể:

- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.

- Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.

- Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại,...) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.

Thứ bảy, tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS thế chấp Thị trường BĐS Việt Nam luôn biến động phức tạp, ảnh hưởng đến việc xác định giá trị BĐS cũng như những rủi ro trong quá trình xác định giá trị tài sản thế chấp. Do vậy, ngân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS. Để thực hiện và kiểm soát tốt hoạt động này, việc thẩm định tài sản cần đảm bảo tính khách quan, phù hợp với các qui định của pháp luật, thành phần thẩm định cần bắt buộc phải có thẩm định viên hoặc người làm công tác chuyên môn, người có nhiều kinh nghiệm trong từng lĩnh vực cần thẩm định.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2020), Báo cáo tổng kết hoạt động ngành Ngân hàng năm 2020 và nhiệm vụ năm 2021.
2. Trần Việt Anh (2005), “Phương pháp xác định giá trị cho Ngân hàng thương mại Việt Nam”. Tài liệu hội thảo hoàn thiện các phương pháp định giá doanh nghiệp trong cổ phần hóa và chuyển đổi DNNN Việt Nam.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
4. Phạm Văn Bình (2007), Chuyên đề 1, Định giá doanh nghiệp. Tài liệu cập nhật kiến thức KTV, Học viện Tài chính, Hà Nội.

 Some shortcomings of Vietnamese commercial banks’ mortgaged valuation and solutions

Master. Ngo Hoai Nam

Faculty of Finance and Banking

University of Economics - Technology for Industries

ABSTRACT:

The mortgaged valuation is an important and necessary task for banks to determine the loan amount for borrowers. The mortgaged valuation help banks prevent and minimize credit risks. However, the current mortgaged valuation of commercial banks in Vietnam sitll has many shortcomings which make it difficult for companies, households and individuals to borrow money from banks. This paper presents some shortcomings of Vietnamese commercial banks’ mortgaged valuation and proposes some solutions to overcome these difficulties.

Keywords: mortgage valuation, commercial banks, land price bracket, market price.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 18, tháng 7 năm 2021]