Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai: Thực trạng và kiến nghị

Tóm tắt:

Bài viết hệ thống hóa, phân tích các quy định hiện hành về mua bán bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai và những vấn đề thực tiễn đặt ra; qua đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong tương lai, đặc biệt là những quy định trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sửa đổi nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn.

Từ khóa: kinh doanh, bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

1. Đặt vấn đề

BĐS hình thành trong tương lai là một loại tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo đảm, là đối tượng được kinh doanh khá phổ biến trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường BĐS đứng trước nhiều thách thức mới, đặc biệt là vốn do Nhà nước tiếp tục thoái vốn mạnh hơn trong lĩnh vực BĐS và ngân hàng siết hạn mức tín dụng. Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình KDBĐS, đặc biệt là thực hiện các giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai, bởi đây là một trong những hình thức kinh doanh vừa tạo được nguồn vốn lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật… Do đó, cần phải đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về mua bán BĐS hình thành trong tương lai và nhận diện những vấn đề phát sinh trong thực tiễn; đồng thời đề cập đến những quy định về mua bán BĐS hình thành trong tương lai trong Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi và những vấn đề hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn.

2. Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và những vấn đề thực tiễn đặt ra

          Thứ nhất, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán.

Tại Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định cụ thể điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, bao gồm điều kiện sau:

Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Ngoài ra, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, bên cạnh việc phải có các giấy tờ trên cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Hai là, đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Quá thời hạn trên cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này là cần thiết nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác quản lý của Nhà nước đối với các chủ đầu tư khi KDBĐS hình thành trong tương lai và ngăn ngừa tình trạng huy động vốn trái phái pháp luật, ký kết các hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện. Tuy nhiên, quy định trên khá lỏng lẻo và có phần “nửa vời”, mang tính tùy nghi từ phía cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh theo kiểu “làm cũng được mà không làm cũng chẳng sao”[1]. Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ khi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nhận được hồ sơ của chủ đầu tư thì có thể ra thông báo hoặc không ra thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán; nếu không có thông báo, nhà đầu tư vẫn được quyền bán không phải đợi đến khi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh ra được thông báo. Như vậy, pháp luật không quy định trách nhiệm bắt buộc của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trong việc kiểm tra nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện mua bán hay không; đồng thời, việc có kiểm tra hồ sơ và xác minh trên thực tế hay không của cơ quan quản lý nhà cũng không được nhắc đến. Điều đó cũng lý giải vì sao trên thực tế loại hình giao dịch này phát sinh nhiều sai phạm nhất.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 55 của Luật KDBĐS năm 2014 chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai mà không có quy định việc trước khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro.

          Thứ hai, bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai.

Bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai được xem là một bước tiến lớn của pháp luật KDBĐS và chỉ áp dụng trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng trước những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi việc bảo lãnh nhằm giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà và tin rằng dự án sẽ được triển khai thành công, còn trong trường hợp dự án không được triển khai thành công thì người dân được bảo toàn tiền gốc và được rút lại tiền.

Nội dung vấn đề bảo lãnh được ghi nhận trong Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014[2] và được hướng dẫn tại Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng (thay thế cho Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017, từ ngày 01/4/2023). Theo đó, Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai[3] trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại sẽ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư và dự án BĐS đó đáp ứng các yêu cầu, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014. Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định và số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014 và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua bán nhà ở.

Tuy nhiên, xét ở góc độ pháp lý thì quy định về bảo lãnh ngân hàng nói trên này vẫn còn một vài vấn đề cần làm rõ:

(i) Thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh (hoặc nghĩa vụ bảo lãnh) được quy định chưa thống nhất và không phù hợp giữa Thông tư số 11/2022/TT-NHNN và khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS. Theo Luật KDBĐS thì “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua” (khoản 2 Điều 56) trong khi tại điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư số 11/2022/TT-NHNN quy định: “a) Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này[4] và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành”. Như vậy, nếu theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014, sau khi đã nhận bàn giao nhà và hợp đồng bảo lãnh chấm dứt thì các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà chưa thực hiện được sẽ không được đảm bảo.

(ii) Trong trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho dự án BĐS đột ngột lâm vào tình trạng khó khăn, thậm chí là phá sản thì quyền lợi hợp pháp của người mua nhà sẽ ra sao? Đây là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện kinh tế thị trường bởi việc đánh giá một chủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích hay không là do chính ngân hàng bảo lãnh thực hiện[5].

          Thứ ba, thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai.

Việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai diễn ra trong một thời gian dài nên việc thanh toán được thực hiện theo nhiều đợt. Để đảm bảo an toàn phòng tránh rủi ro cho người mua BĐS hình thành trong tương lai, tại Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định cụ thể thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Theo đó:

Một là, việc thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai được qui định thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, quy định trên còn nhiều vấn đề cần tiếp tục phải xem xét để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng.

(i) Do pháp luật giới hạn số tiền thanh toán khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai nên chủ đầu tư dự án BĐS thường tìm cách nhận được số tiền thanh toán nhiều hơn thông qua các hình thức “tiền đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng theo quy định của BLDS. Do đó, trên thực tế, có thể chủ đầu tư đã nhận đủ 100% giá trị hợp đồng nhưng không hề vi phạm quy định tại Điều 57 Luật KDBĐS, bởi khoản tiền này Luật KDBĐS không có quy định có thuộc phạm vi thanh toán lần đầu hay không? Bất cập này khiến cho quy định giới hạn về số tiền ứng trước nói trên có thể không còn ý nghĩa thực tế.

(ii) Khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS đang tạo ra sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu đầu tư nước ngoài. Cụ thể, đối với tổ chức kinh tế trong nước có thể nhận được tiền thanh toán từ khách hàng đến 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng đến trước thời điểm bàn giao nhà nhưng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận tiền thanh toán từ khách hàng đến tối đa 50%. Sự phân biệt này vừa không đảm bảo quyền bình đẳng giữa các chủ thể, vừa hạn chế việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án nhà ở hiện nay. Thực tế hiện nay, nhiều dự án BĐS chậm tiến độ hay có hiện tượng lừa đảo khách hàng mua nhà khi thanh toán hầu như do tổ chức trong nước thực hiện.

(iii) Pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về việc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng khách hàng chưa thanh toán hết 5% giá trị còn lại của hợp đồng thì ai là người nắm giữ? Và trong trường hợp này bên chủ đầu tư có được quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản không hay không?

Hai là, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, quy định này vẫn mang tính chất lý thuyết bởi chưa có chế tài áp dụng trực tiếp. Bởi vậy, nội dung này cần thiết phải được làm rõ và chi tiết hơn, như: thế nào là đúng mục đích, đâu là cơ sở pháp lí để xác định cam kết và có thể có chế tài áp dụng trực tiếp khi vi phạm qui định về thanh toán hay không?

3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Thứ nhất, điều kiện mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Để đảm bảo tính chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát đối với hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư BĐS, tại khoản 2, 3 Điều 25 Dự thảo đã bỏ thời hạn cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện mua bán và xác định thẩm quyền của hai hệ thống cơ quan khác nhau, cụ thể: (i) Cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường BĐS (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng) sẽ tiếp nhận văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán của chủ đầu tư; (ii) Cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu BĐS không đủ điều kiện được bán. Tuy nhiên, tác giả cho rằng, việc đặt ra điều kiện vừa phải báo cáo với cơ quan có thẩm quản lý thị trường BĐS, vừa chịu sự kiểm tra về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh sẽ làm gia tăng thủ tục hành chính. Điều này khiến cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trở nên phức tạp, khó khăn hơn. Do đó, cần sửa đổi quy định trên theo hướng phân cấp thẩm quyền tiếp nhận thông báo và có trách nhiệm kiểm tra điều kiện BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh cho cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh. Sau đó, theo định kỳ cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh báo cáo tình trạng BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trong đó báo cáo rõ về những BĐS hình thành trong tương lai không đủ điều kiện kinh doanh.

Thứ hai, bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai.

Tại Điều 27 Dự thảo tiếp tục ghi nhận về cơ chế bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong việc mua bán BĐS (nhà ở) hình thành trong tương lai. Về cơ bản, các quy định trong Điều 27 Dự thảo đã có sửa đổi cho những hạn chế đang tồn tại trong Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014, chẳng hạn: không quy định về thời hạn của bảo lãnh mà dẫn chiếu đến việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan về bảo lãnh ngân hàng; bổ sung về phạm vi bảo lãnh bao gồm số tiền ứng trước và các nghĩa vụ tài chính khác đã thoả thuận trong hợp đồng; thời hạn chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng (trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà ở)…

Tuy nhiên, tại khoản 6, 7 Điều 27 Dự thảo đang có sự trùng lặp khi đều quy định về quyền của khách hàng yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết, cụ thể: “6. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng và khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu từ theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh” và “Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và bên mua, bên thuê mua đã yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền khách hàng đã ứng trước, các khoản tiền khác và các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký kết nhưng chủ đầu tư không hoàn trả hoặc hoàn trả không đầy đủ thì khách hàng có quyền có yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các nghĩa vụ tài chính, các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thay cho chủ đầu tư theo theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

 Bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các nghĩa vụ tài chính, các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thay cho chủ đầu tư theo theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh khi khách hàng có yêu cầu”. Đồng thời, nếu căn cứ khoản 6 Điều 27 Dự thảo, chỉ trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và khách hàng không cần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ trước mà được trực tiếp yêu cầu ngân hàng - bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay; còn nếu áp dụng khoản 7 Điều 27 Dự thảo thì áp dụng đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và khách hàng trước khi yêu cầu ngân hàng - bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay thì phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện, ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nếu các căn cứ cho rằng chủ đầu tư không hoàn trả hoặc hoàn trả không đầy đủ. Do đó, đề nghị Ban soạn theo rà soát, sửa đổi để đảm bảo thống nhất, tránh trùng lặp giữa khoản 6 và khoản 7 Điều 27 Dự thảo; theo quan điểm của tác giả nên bỏ nội dung khoản 6 Điều 27 Dự thảo và giữ nguyên tinh thần khoản 7 Điều 27 Dự thảo.

Thứ ba, thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai.

Điều 26 Dự thảo về cơ bản kế thừa và giữ nguyên quy định tại Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014. Do đó, những vấn đề đang là hạn chế trong Luật KDBĐS chưa được khắc phục và cần tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi theo hướng sau:

Một là, cần bổ sung quy định đối với hình thức đặt cọc đặc thù để đảm bảo giao kết hợp đồng, trong đó quy định rõ hợp đồng đặc cọc được giao kết trước khi ký hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai, số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng; lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng đến trước thời điểm bàn giao nhà.

Hai là, cần sửa đổi khoản 1 Điều 26 Dự thảo theo hướng: nhà đầu tư trong nước và nhà đầu đầu tư nước ngoài đều được áp dụng với tiến độ thanh toán cho khách hàng là giống nhau. Qua đó, vừa đảm bảo quyền bình đẳng giữa các chủ thể, vừa tăng hấp dẫn để thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án nhà ở hiện nay.

Ba là, do pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về việc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng khách hàng chưa thanh toán hết 5% giá trị còn lại của hợp đồng thì ai là người nắm giữ? Và trong trường hợp này bên chủ đầu tư có được quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản không hay không? Để bảo vệ quyền của chủ đầu tư cũng như khách hàng, tác giả cũng đồng tình với VCCI, theo đó: “Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua"[6].

Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định “chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”. Theo đó, cần làm rõ và chi tiết hơn như: thế nào là đúng mục đích, đâu là cơ sở pháp lý để xác định cam kết và có thể có chế tài áp dụng trực tiếp khi vi phạm qui định về thanh toán hay không?

4. Kết luận

          Như vậy, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định, việc hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS với vai trò là Luật trực tiếp điều chỉnh thị trường BĐS cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung kịp thời, trong đó có sự sửa đổi hợp lý đối với hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai./.

 

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

[1] Nguyễn Thị Nga (2021). Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai - Những vấn đề pháp lý và thực tế, Hội thảo Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Đại học Luật Hà Nội, tr 120.

[2] Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

[3] Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:
2. a) Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt độngbảo lãnh ngân hàng;
3. b) Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai [….].

[4] Điều 23. Chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh

Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt.
2. Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh.
3. Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm kháctheo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có).
4. Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực.
5. Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh.
6. Theo thỏa thuận của các bên.
7. 7. Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

[5] Lưu Quốc Thái (2023). Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr28.

[6] Minh Dũng (2023). Còn nhiều bất cập trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Truy cập tại: https://nhandan.vn/con-nhieu-bat-cap-trong-du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-post752379.html.

 

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Quốc hội (2014). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
2. Quốc hội (2023). Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 05/4/2023.
3. Vân Ly (2023). Hoàn thiện khung pháp lý về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Truy cập tại: https://thesaigontimes.vn/hoan-thien-khung-phap-ly-ve-bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/.
4. Lưu Quốc Thái (2023). Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai. Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr28
5. Ban Mai (2022). Bình Dương thanh tra dự án khu nhà ở thương mại khiếu kiện đông người. Truy cập tại: https://vneconomy.vn/binh-duong-thanh-tra-du-an-khu-nha-o-thuong-mai-khieu-kien-dong-nguoi.htm.
6. Hải Dương (2022). Yêu cầu Công ty Hoàng Quân Cần Thơ khắc phục hậu quả việc mua bán bất động sản sai. Truy cập tại: https://plo.vn/yeu-cau-cong-ty-hoang-quan-can-tho-khac-phuc-hau-qua-viec-mua-ban-bat-dong-san-sai-post714276.html.

 

Regulations on future-formed real estate: Current situation and recommendations

Nguyen Quang Thanh

Nguyen Thi Mai Anh

Da Lat University

Abstract:

This paper presents and analyzes current regulations on trading of future-formed real estate and practical issues raised, thereby proposing solutions to strengthen regulations on future-formed real estate, especially regulations in the revised Draft Law on Real estate business to create a healthy and safe real estate market.

Keywords: business, real estate, the Law on Real estate business 2014, the Draft Law on Real estate business.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 23 tháng 10 năm 2023]