Pháp luật chuộc lại tài sản đã bán của Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới

Tóm tắt:

Dựa trên nghiên cứu pháp luật dân sự của Việt Nam, pháp luật của Cộng hòa Pháp và Vương quốc Thái Lan về chuộc lại tài sản đã bán, bài viết tìm hiểu những quy định liên quan đến chế định này. Từ đó, tác giả nêu lên những hạn chế và đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện quy định chuộc lại tài sản đã bán của pháp luật Việt Nam.

Từ khóa: tài sản, chuộc lại tài sản, chuộc lại tài sản đã bán, chủ sở hữu tài sản.

1. Đặt vấn đề

Trên thế giới, đặc biệt là các nước theo hệ thống pháp luật châu Âu lục địa (Civil Law), đa số đều có quy định về chuộc lại tài sản (vật) đã bán. Hình thức chuộc lại được hình thành xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trong cuộc sống như là khi chủ sở hữu cần được giải ngân một khoản tiền nhanh chóng và bị ngân hàng từ chối cấp tín dụng; hoặc những người muốn tránh bị tịch thu tài sản thế chấp. Trong Bộ luật Dân sự Pháp, các điều luật liên quan đến chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được quy định cụ thể tại Thiên VI, Chương VI, Mục I về Quyền chuộc lại vật từ Điều 1659 đến Điều 1673. Ở Việt Nam, quy định chuộc lại tài sản được điều chỉnh tại Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2015 với tên gọi “chuộc lại tài sản đã bán” nhằm mục đích tạo cơ hội cho người bán chuộc lại tài sản của mình đã bán trong một thời hạn nhất định. Một trường hợp khác là Thái Lan, tuy không bị “thực dân hóa” như Việt Nam, nhưng trước sức ép của các thế lực thực dân phương Tây trong thế kỷ XIX, quốc gia này đã buộc phải “hiện đại hóa” hệ thống pháp luật. Mô hình pháp luật của quốc gia này về cơ bản cũng là hệ thống luật thành văn của châu Âu lục địa [1]. Theo đó, trong Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan có tổng cộng 12 điều quy định về bán có quyền chuộc lại từ Điều 492 đến Điều 502. So sánh tương quan về số lượng điều luật giữa Việt Nam với Pháp và Thái Lan, hiển nhiên với duy nhất Điều 454 trong Bộ luật Dân sự sẽ không thể nào dự liệu hoặc điều chỉnh bao quát hết các tình huống pháp lý liên quan đến chuộc lại tài sản đã bán. Do đó, tác giả sẽ phân tích một số đặc điểm về chế định chuộc lại tài sản đã bán giữa Việt Nam, Pháp và Thái Lan.

2. Một số quy định pháp luật về chuộc lại tài sản đã bán

• • Quy định về chuộc lại tài sản của một số quốc gia

Theo quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015: “chuộc lại tài sản đã bán là việc bên bán thoả thuận với bên mua về việc sẽ mua lại chính tài sản đó sau một thời hạn và thời hạn này gọi là thời hạn chuộc lại”. Trong khi đó, theo Điều 1659 Bộ luật Dân sự Pháp “Quyền chuộc lại vật là quyền theo đó bên bán được phép lấy lại vật đã bán, với điều kiện hoàn lại cho bên mua tiền bán và đền bù theo quy định tại điều 1673” và Điều 491 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định: “Bán kèm quyền chuộc lại (Sale with right of redemption) là hợp đồng mua bán theo đó quyền sở hữu tài sản đã bán được chuyển cho người mua với điều kiện người bán có thể chuộc lại tài sản đó”.

Mặc dù giữa Việt Nam với Pháp và Thái Lan sử dụng thuật ngữ khác nhau định nghĩa về chuộc lại tài sản đã bán nhưng về bản chất là giống nhau khi chuộc lại tài sản đã bán là hình thức mua bán đặc biệt; bởi lẽ, việc xác lập phương thức mua bán này lại đồng thời là căn cứ phát sinh một quan hệ mua bán tiếp sau (quan hệ chuộc lại tài sản suy cho cùng bản chất vẫn là quan hệ mua bán tài sản). Ở hai quan hệ mua bán này có sự hoán đổi về tư cách chủ thể giữa bên mua và bên bán trong quan hệ mua bán đầu tiên (bán có chuộc lại tài sản), bên bán sẽ trở thành bên mua trong quan hệ chuộc lại tài sản và ngược lại, bên mua trong quan hệ mua bán đầu tiên sẽ trở thành bên bán trong quan hệ chuộc lại tài sản [2]. Đồng thời, tác giả nhận thấy việc chuộc lại tài sản đã bán là nội dung phải được các bên thỏa thuận áp dụng mà không phải là điều khoản luật định. Hay nói cách khác, bên bán chỉ có quyền chuộc lại tài sản/vật đã bán khi và chỉ khi được bên mua đồng ý.

• Quy định về thời hạn chuộc lại tài sản

Thời hạn chuộc lại là khoảng thời gian được xác định kể từ thời điểm bán tài sản đến khi bên bán mua lại tài sản đã bán. Về thời hạn này, pháp luật Việt Nam ấn định theo hai cách khác nhau, hoặc là theo sự thỏa thuận của các bên hoặc là theo luật định. Bộ luật Dân sự năm 2015 kế thừa toàn bộ nội dung về thời hạn chuộc lại từ Bộ luật Dân sự năm1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005, theo đó nếu như các bên không thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác [3]. Cần phải xem xét điều khoản này dưới hai góc độ, một là về thời hạn chuộc lại và hai là thời điểm bắt đầu thời hạn được tính kể từ thời điểm giao tài sản. Các nhà làm luật sử dụng cụm từ “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” cho đoạn quy định này, vậy hàm ý thứ nhất được hiểu là trong trường hợp luật khác có liên quan quy định một thời hạn dài hơn hoặc ngắn hơn khoảng thời gian quy định tại điều này thì quy định đó sẽ được áp dụng, và hàm ý thứ hai là mốc thời hạn bắt đầu được tính có thể kể từ thời điểm khác thời điểm giao tài sản đó là thời điểm tài sản được đăng ký. Ví dụ, Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Điều này có nghĩa là quyền đưa ra đề nghị cũng như thời điểm chuộc lại là do bên bán quyết định, miễn là nằm trong thời hạn chuộc lại và phải thỏa mãn điều kiện là thông báo trước cho bên mua một khoảng thời gian hợp lý.

Tại Pháp, họ sử dụng thuật ngữ“thời hiệu thực hiện quyền chuộc lại vật” theo quy định tại Điều 1660 Bộ luật Dân sự. Theo quy định này, các nhà làm luật không cho phép các bên thỏa thuận thời hiệu dài hơn thời hiệu luật định và cũng không phân định giữa động sản với bất động sản mà áp dụng chung thời hiệu thực hiện quyền chuộc lại vật là 05 năm. Nếu hợp đồng quy định thời hiệu dài hơn, thì phải rút xuống 05 năm. Và thời hiệu trên là bắt buộc, kể cả thẩm phán cũng không thể được quyền quyết định thời hiệu dài hơn [4]. Có thể thấy, ở Pháp, thời hiệu chuộc lại được quy định ở mốc nhất định và không thể vượt qua mốc đó dù các bên có thỏa thuận.

Còn tại Thái Lan, pháp luật dân sự cũng đặt ra giới hạn về thời hạn chuộc lại. Theo đó, tại Điều 494 Bộ luật Dân sự và Thương mại quy định quyền chuộc lại không thể được thực hiện quá 10 năm sau thời điểm bán trong trường hợp bất động sản và 3 năm sau thời điểm bán đối với tài sản là động sản. Nếu một thời hạn dài hơn được quy định trong hợp đồng, nó sẽ giảm xuống còn 10 năm và 03 năm tương ứng là nội dung quy định tại Điều 495 Bộ luật Dân sự và Thương mại. Và, các bên có thể gia hạn nhưng tổng thời hạn chuộc lại không được vượt quá thời hạn nêu trên là nội hàm của Điều 496 Bộ luật Dân sự và Thương mại.

Như vậy, so sánh với quy định của Pháp và Thái Lan thì quy định về thời hạn chuộc lại của nước ta là không có giới hạn nếu theo thỏa thuận của các bên. Và có thể là do xuất phát từ các yếu tố về kinh tế, chính trị, xã hội và cả tập quán mua bán tài sản tại mỗi nước khác nhau mà có thời hạn chuộc lại được quy định khác nhau.

• Quy định về giá chuộc lại tài sản

Theo quy định của Việt Nam, giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, với nguyên tắc “việc dân sự cốt ở đôi bên”, pháp luật Việt Nam cho phép các bên được tự do thỏa thuận giá chuộc lại tài sản. Nếu các bên không thỏa thuận thì giá chuộc lại mới được xác định dựa theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại. “Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định” theo quy định tại khoản 4 Điều 4 của Luật Giá 2012. Với khái niệm một cách chung chung như thế này thì việc xác định giá thị trường nhằm thỏa mãn lợi ích của các bên khi thực hiện chuộc lại tài sản là không đảm bảo, bởi lẽ thời điểm chuộc lại lợi ích của các bên là đối lập, bên chuộc lại thì muốn giá thấp và ngược lại bên cho chuộc lại muốn giá cao. Từ đó, tất yếu sẽ dẫn đến xung đột và tranh chấp nếu các bên không tìm được tiếng nói chung.

Riêng về các chi phí chuộc lại tài sản thì luật Việt Nam không có quy định điều chỉnh, dường như khi chuộc lại tài sản nhà làm luật xem như là một giao dịch mua bán tài sản thông thường và nếu như vậy chi phí phát sinh sẽ do các bên tự chịu theo nghĩa vụ tài chính của mỗi bên. Ví dụ, nếu như chuộc lại tài sản là bất động sản thì bên bán sẽ chịu nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, còn bên mua sẽ chịu lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Còn theo quy định tại Điều 1673 Bộ luật Dân sự Pháp: “Trong trường hợp thực hiện quyền chuộc lại vật, bên bán phải hoàn lại tiền bán và trả cho bên mua các chi phí liên quan đến việc bán, chi phí sửa chữa cần thiết và chi phí sửa chữa làm tăng thêm giá trị bất động sản”. Khác với Việt Nam, giá chuộc lại ở Pháp không xác định theo thỏa thuận cũng như không xác định theo giá trị trường mà là dựa trên giá bán ban đầu cộng với các “chi phí” được ấn định cụ thể.

Còn tại Thái Lan quy định một mức giá khác hẳn, cụ thể theo Điều 499 Bộ luật Dân sự và Thương mại quy định: “Nếu không có giá mua lại cố định, tài sản có thể được mua lại bằng cách hoàn trả giá bán. Trường hợp tại thời điểm mua lại, giá mua lại hoặc giá bán cao hơn giá thực tế mua lại trên mười lăm phần trăm một năm thì được mua lại theo giá thực tế bao gồm cả mười lăm phần trăm lợi nhuận một năm”. Có thể thấy, pháp luật Thái Lan cho phép các bên thỏa thuận một mức giá cố định để chuộc lại và nếu không có giá cố định sẽ áp dụng một tỷ lệ mà tác giả cho là khoản “lợi nhuận - 15%” của bên mua. Đối với chi phí chuộc lại tài sản bao gồm chi phí bán tài sản và chi phí chuộc lại sẽ do người chuộc lại chi trả được quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự.

Về giá chuộc lại có sự khác biệt giữa Việt Nam và hai nước còn lại là rất rõ ràng. Nếu như ở Thái Lan các bên sẽ dễ dàng xác định được giá chuộc lại hơn so với quy định của Việt Nam và Pháp, nhưng sẽ không thỏa đáng nếu người mua đã sửa chữa hoặc đầu tư làm tăng thêm giá trị tài sản. Còn ở Pháp, họ không áp dụng một con số cụ thể mà giá chuộc lại sẽ tùy biến theo những gì mà bên mua đã đầu tư, cải tạo làm tăng giá trị của tài sản lên, tất nhiên là bên mua phải chứng minh việc đó. Còn ở Việt Nam, khả năng không áp dụng được mức 15% lợi nhuận như Thái Lan bởi đơn giản mức lãi suất cho vay theo pháp luật dân sự hiện tại ở nước ta được phép áp dụng ở mức 20%/năm. Và cũng khó áp dụng như Pháp bởi thói quen người dân “không lưu giữ chứng từ” hoặc không có chứng từ ở nước ta là phổ biến. Nhưng, theo giá thị trường cũng không phải là cách tối ưu bởi các nhân tố chi phối và vận động của thị trường.

• Quy định về quyền sở hữu và chịu rủi ro của bên mua

Tại Việt Nam, người mua tài sản có điều khoản chuộc lại không được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản một cách đầy đủ mà bị hạn chế ở quyền định đoạt. Theo đó, bên mua tài sản không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Một trong ba quyền năng của chủ sở hữu tài sản là định đoạt, mà định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản [5]. Mà chủ sở hữu có thể chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao [6]. Như vậy, luật Việt Nam hiện tại không cho phép người mua tài sản được thực hiện tất cả các quyền định đoạt, nhưng lại không cấm người mua cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc các giao dịch khác không mang tính chuyển quyền sở hữu như quy định trước đây của Bộ luật Dân sự năm 1995 [7] và Bộ luật Dân sự năm 2005.[8]

Tại Pháp, Điều 1665 Bộ luật Dân sự nêu “Bên mua kèm theo thỏa thuận chuộc lại vật thực hiện mọi quyền của bên bán; bên mua có thể viện dẫn thời hiệu đối với chủ sở hữu thực sự và những người khác viện dẫn quyền hoặc quyền thế chấp đối với vật đã bán”. Với quy định này, có thể được hiểu là không có giới hạn về quyền sở hữu như quy định tại Việt Nam. Theo đó, người mua có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt đối với vật đã mua, nhưng vẫn đảm bảo quyền chuộc lại của bên bán bởi vì pháp luật Pháp đã dự liệu quy định “Bên bán có kèm theo thỏa thuận chuộc lại vật có quyền chuộc lại vật từ bên mua thứ hai, ngay cả khi quyền chuộc lại vật không được ghi trong hợp đồng thứ hai”.[9]

Còn tại Thái Lan, theo quy định tại Điều 493 Bộ luật Dân sự và Thương mại: “Trong hợp đồng bán kèm quyền chuộc lại, các bên có thể thỏa thuận không cho bên mua bán tài sản được chuộc lại. Nếu bên mua bán tài sản thì phải chịu trách nhiệm với người bán về mọi thiệt hại phát sinh”. Quy định này, tác giả đánh giá là một quy định mở, theo đó cho phép bên bán và bên mua được phép thỏa thuận quyền định đoạt của bên mua mà không phải là luật định các quyền của bên mua như luật Việt Nam. Tất nhiên, kèm theo thỏa thuận là chế tài khi vi phạm đó và trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

• Quy định về chủ thể chuộc lại và cho chuộc lại

Pháp luật Việt Nam hiện hành dường như ám chỉ rằng chủ thể chuộc lại và cho chuộc lại chỉ có thể là bên bán và bên mua ban đầu, mà không đề cập đến người thừ kế của họ hoặc các chủ thể khác được họ chuyển giao quyền.

Đối với Pháp, căn cứ theo các quy định tại Điều 1164 và Điều 1172 Bộ luật Dân sự thì bên bán được quyền chuộc lại tài sản từ bên mua thứ hai và những người thừa kế của bên mua.

Tại Thái Lan, chủ thể chuộc lại và chủ thể cho chuộc lại được quy định chi tiết ở Điều 497 và Điều 498 Bộ luật Dân sự và Thương mại. Theo đó, chủ thể chuộc lại bao gồm: người bán ban đầu hoặc những người thừa kế của người bán (1); hoặc người được chuyển giao quyền (2); hoặc bất kỳ người nào được phép chuộc lại bằng một hợp đồng (3). Còn chủ thể có nghĩa vụ cho chuộc lại gồm: người mua ban đầu (1); người được chuyển giao tài sản hoặc quyền đối với tài sản, với điều kiện là, trong trường hợp là động sản, vào thời điểm chuyển giao, người đó biết rằng tài sản đó có quyền chuộc lại (2).

3. Các đề xuất nhằm hoàn thiện quy định chuộc lại tài sản đã bán của pháp luật Việt Nam

Sau khi nghiên cứu một số các quy định về Chuộc lại tài sản đã bán của một số quốc gia và Việt Nam, tác giả xin trình bày một số đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề này ở nước ta như sau:

Thứ nhất, các nhà làm luật cần quy định bên mua được quyền đề nghị bên bán chuộc lại tài sản trong một số trường hợp cụ thể như: tài sản có dấu hiệu giảm chất lượng, giá trị nghiêm trọng; hoặc bên mua cần nguồn vốn nhưng không đủ điều kiện cấp tín dụng của tổ chức tín dụng; hoặc từ năm thứ sáu trở đi nếu thỏa thuận chuộc lại trên 5 năm. Mục đích của quy định này nhằm “giải phóng vốn” của người mua khi họ cần nguồn vốn này mà không còn nguồn nào khác. Thiết nghĩ đây là tư duy công bằng cho bên bán và bên mua trong thỏa thuận chuộc lại tài sản đã bán.

Thứ hai, các nhà làm luật cần quy định cụ thể điều khoản về các chủ thể liên quan đến chế định chuộc lại tài sản, mở rộng phạm vi chủ thể chứ không chỉ giới hạn là người có tên ban đầu trong hợp đồng mua bán tài sản; nhằm đảm bảo quyền lợi các bên và giải quyết các vấn đề đã phát sinh mà chưa được hướng dẫn hoặc giải quyết. Theo đó, bên có quyền chuộc lại bao gồm: bên bán ban đầu hoặc những người thừa kế hợp pháp khi bên bán chết hoặc bên được bên bán chuyển giao quyền; hoặc bên thứ ba được phép chuộc lại thông qua một hợp đồng với bên bán. Bên có nghĩa vụ cho chuộc lại gồm: bên mua ban đầu; bên thứ ba được bên mua chuyển giao tài sản hoặc quyền đối với tài sản, với điều kiện là vào thời điểm chuyển giao, bên thứ ba biết và đồng ý rằng tài sản đó có quyền chuộc lại.

Thứ ba, về giá chuộc lại, không nên quy định theo giá thị trường mà các nhà làm luật cần xây dựng theo hướng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Nếu các bên không thể đưa ra một mức giá chuộc lại tài sản thì có thể áp theo khung lợi nhuận tăng thêm trên mỗi năm với mức lợi nhuận do các bên tự do thỏa thuận nhưng không được vượt quá 20%/năm/giá bán ban đầu.

Thứ tư, cần quy định thỏa thuận chuộc lại tài sản đã bán phải lập thành bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, đối với tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu thì các bên phải đăng ký thỏa thuận chuộc lại tại cơ quan có thẩm quyền.

4. Kết luận

Pháp luật về Chuộc lại tài sản là một chế định còn tương đối mới mẻ trong Bộ luật Dân sự của nước ta. Đây là vấn đề còn nhiều khoảng trống pháp lý cần được hoàn thiện hơn. Trong phạm vi bài viết này, tác giả đã đưa ra các so sánh quy định pháp luật về quyền Chuộc lại tài sản của Việt Nam với các quốc gia và có thể nhận thấy rằng, các quy định về vấn đề này của Thái Lan quy định chi tiết hơn các quy định của Pháp và Việt Nam về chủ thể có quyền/nghĩa vụ trong việc chuộc lại tài sản đã bán. Từ đó tác giả đã trình bày một số đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề này ở nước ta nhằm hoàn thiện hơn chế định Chuộc lại tài sản đã bán.

 

Tài liệu trích dẫn và tham khảo:

1. Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2015). Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự. Nxb Công an nhân dân, tr.680.
2. Điều 1661 Bộ luật Dân sự Pháp.
3. Điều 1664 Bộ luật Dân sự Pháp.
4. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm. Nxb Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội.
5. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự. Điều 192.
6. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự. Điều 238
7. Quốc hội (1995). Bộ luật Dân sự. Điều 458.
8. Quốc hội (2005). Bộ luật Dân sự. Nxb Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội.
9. Phạm Văn Lợi (Chủ biên, 2010). Nghiên cứu, so sánh pháp luật hình sự của một số nước Asean. Sách chuyên khảo. Nxb Tư pháp, Hà Nội.
10. Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (các quyển I-VI, 1995). Hà Nội: Chính trị Quốc gia.

 

The rights of sold property redemption under Vietnam and other countrries’ regulations

Dang Thanh Y

Tran Quoc Phong Notary Office

ABSTRACT:

By analyzing the civil laws of Vietnam, France, and Thailand on sold property redemption, this paper explores the regulations related to this institution. Based on the paper’s findings, some recommendations are proposed to improve Vietnam’s regulations on the redemption of sold assets.

Keywords: property, redemption of property, redemption of sold property, property owner.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 18 tháng 8 năm 2023]