Theo chương trình Phiên họp thứ 25, chiều nay (24/8), Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trước phiên họp, ngày 23/8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật này.
Bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn
Liên quan vấn đề sàn giao dịch bất động sản, khi xây dựng dự thảo Luật, Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo - đã đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: Quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch.
Phương án 2: Quy định bắt buộc mua bán, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn.
Bộ Xây dựng đề xuất thực hiện phương án bắt buộc mọi giao dịch bất động sản của chủ đầu tư phải thực hiện qua sàn, còn với các tổ chức, cá nhân thì khuyến khích giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Lý do được đưa ra là việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Thị trường sẽ được minh bạch, chống "lợi ích nhóm" trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.
Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa Luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay. Ở lần sửa đổi này, tại bản trình lên Quốc hội vào tháng 6/2023, Chính phủ đã đề xuất áp dụng trở lại việc giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn.
Tuy nhiên, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn, bởi giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phí 2-8%.
Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Kinh tế cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.
Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Tiền cọc tối đa 10% giá bán, cho thuê nhà ở
Ngoài ra, một số ý kiến cũng đề nghị áp dụng các biện pháp thay thế cho việc bắt buộc giao dịch qua sàn như, liên thông giữa cơ sở dữ liệu công chứng, đăng ký đất đai và giao dịch bất động sản để đảm bảo an toàn pháp lý, minh bạch cao hơn so với sàn bất động sản.
Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đưa ra hai phương án.
Phương án 1: Bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành các nghĩa vụ về đất đai, thì bên bán và mua có thể thỏa thuận, để ủy quyền cho bên mua thực hiện các nghĩa vụ này. Điều kiện là dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng bảo lãnh để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.
Phương án 2: Giữ nguyên quy định như dự thảo Luật do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 (vào tháng 6), là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất làm dự án, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, vì nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục làm sẽ khiến dự án bị trì hoãn, thành nợ xấu và không đảm bảo quyền lợi khách hàng.
Thực tế, chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý. Để xử lý vấn đề này, phải quản lý chặt chẽ về điều kiện với bên nhận chuyển nhượng, bảo đảm dự án tiếp tục triển khai sau khi chuyển nhượng. Việc bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh sẽ bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Phương án 1: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định, và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền cọc tối đa 10% giá bán, cho thuê nhà ở.
Phương án 2: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, bởi khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ với người mua. Về phía doanh nghiệp, họ chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Tỷ lệ đặt cọc tối đa 10%, theo cơ quan thẩm tra, là mức hợp lý để đảm bảo doanh nghiệp nhận tiền cọc như một kênh huy động vốn. Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng. Việc cho phép thu tiền cọc khi nhà ở, công trình có đủ điều kiện kinh doanh sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc, mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.
